从多地调研和考察情况看,大多数城市的房价从今年第三季度以来已经转跌,市场预期已经发生了逆转。
试图通过以下三种途径来更准确反映当前的房地产市场运行趋势:一是以二手房中介机构的成交数据来反映房地产市场的真实状态;二是以土地市场的数据来反映房地产市场运行状态,土地市场反映的是开发商对市场的预期,能准确反映市场的状态;三是用上市公司公布的数据来补充印证。
一是二手房成交数据从6月份开始放缓。
根据链家地产旗下的贝壳研究院监测的数据,重点关注的13个城市成交量从6月份开始下行趋势,7月重点城市二手房成交量在6月基础上继续回落,8月份13城中仅成都成交环比小幅增加(成都成交的回升是在5月中旬调控导致的成交大幅下滑基础上的小幅修复),其余12个城市的成交量均不同程度回落,其中有7个城市的成交降幅环比扩大。
在8月份成交量环比下降的城市中,深圳的降幅最大。从价格来看,重点城市的二手房均价以下跌为主。大连、杭州、西安、长沙等一季度热度略高的城市均由涨转跌,这也是重点城市市场全面下跌的标志之一。
中介机构的一线工作人员对市场的动态感知往往比较敏锐。贝壳研究院在第二季度末和三季度末进行了全国职业经纪人预期调研。从问卷调查结果看,三季度全国经纪人市场预期指数均值为-23.9,四季度进一步下降为-35.8。(预期指数值介于-100到100之间,预期值越为正则预期升温,反之则预期降温,越高说明升温预期越强,反之则越弱)。可见,第四季度的市场预期进一步下滑。
二是土地成交数据在第三季度开始下滑。
从市场传导的逻辑看,房地产市场的销售状况决定了土地市场的成交状况,因此,可以从土地市场的情况来准确反映房地产销售市场状况。将9月份的土地数据与8月份进行比较可以明显看出市场预期的较大变化。
土地供应量方面,8月百城土地单月供应建筑面积13,068.2万平方米,同比上升2.8%;土地成交量方面,8月百城土地单月成交建筑面积7,887.8万平方米,同比下降13%,土地成交总价方面,8月百城土地单月成交总价2404.9亿元,同比下降15.2%。
9月份百城土地单月供应建筑面积10,402.6万平方米,同比下降34.9%,环比8月份下降了20.4%;土地成交量方面,9月百城土地单月成交建筑面积7,488.1万平方米,同比下降30.7%,环比8月份下降5.1%;土地成交总价,9月份百城土地单月成交总价1,766.3亿元,同比下降50.8%,环比8月份下降26.5%。
三是房地产开发类上市公司的10月份销售数据下滑幅度较大。
房地产开发类企业,尤其是大型房企的楼盘分布很广,对市场的变化十分敏感。进入今年第三季度以后,恒大、碧桂园、万科先后实施降价促销行动,说明市场的运行状况已经发生了较大变化。从数据看,在笔者统计的13个上市公司中,有8家公司的10月份销售量比9月份出现下降,只有5家公司的销售环比是上涨的。在销售环比的公司中,典型代表是碧桂园和万科,均是采取降价促销手段实现的。
上述三种不同来源的数据互相印证,可以清楚看出第三季度的房地产市场运行状况与今年上半年相比已经出现了明显变化。
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一线城市住宅成交量仍在下挫,而下滑更厉害的是三、四线城市。
11月20日,据易居房地产研究院发布的《11月成交预报》显示,2018年11月上半月,40城住宅成交环比增长11%,同比增长9%。11月上半月,一线城市住宅成交环比下降3%;二线城市环比增长27%;三、四线城市环比下降20%。
从全年至今的情况来看, 40城新建商品住宅成交面积同比增长8%,其中一线城市同比下降9%,二线城市同比增长4%,三、四线城市同比增长24%。
易居研究院研究员沈昕表示,后续从需求侧来看,近期调控力度不会放松,市场将受此影响出现降温;从供给侧来看,考虑到年底开发商在资金压力下,推盘节奏或有加快。
11月上半月,一线城市成交面积环比10月上半月小幅下降,东部地区的二线城市成交面积环比大幅增长,中部地区的二线城市成交面积环比下降,其他地区的二线城市的成交量小幅增长。而调控较严的三、四线城市成交面积环比下降,未调控或弱调控三、四线城市成交面积环比下降,降幅较大。
从二线城市表现来看,东部地区的二线城市成交面积在11月上半月出现大幅增长,主要是青岛、合肥和南京成交面积出现了大幅增长,可能有以下两点原因:一是这三个城市的开发商推盘节奏加快,二是由于去年预售证和网签控制较为严厉,今年控制有所放松,可能导致集中网签,所表现出来的网签数据有滞后现象。此外,中部地区的二线城市成交面积出现了较大幅度的下降,主要是长沙的成交面积环比出现较大下滑。而其他地区的二线城市成交面积环比10月上半月小幅增长,主要是成都和南宁的成交面积环比增幅较大。
值得关注的是,调控较严的三、四线城市成交面积下降,主要是无锡的成交面积环比大幅下降。此前持续火热的未调控或弱调控的三、四线城市成交面积环比出现较大幅度的下降,主要是徐州等前期成交火热的城市出现了较大幅度的下滑。整体来看,三、四线城市整体成交降温明显,市场后续购买力待考。
(房掌柜整理自中国证券报、证券日报)
2022-02-17 10:38
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