国内楼市调控达405次 房地产调控最严时刻或已过去

      “2018年的中国楼市，春暖夏热、秋凉冬冷。”12月11日，在《中国住房发展报告(2018~2019)》发布会上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，“总体上，自2016年9月以来，我们经历了一个完整的降升降周期。” 2018年8月之前，房地产逐步升温，上行压力日益加大，但是到9月房地产形势发生逆转开始降温。

      全国房价增幅经历了先升后降再升再降的过程：同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后又下降至2018年3月的2.93%，又增长到2018年9月的10.7%。

      商品房供求经历一个先降后升再降的过程：2018年10月，全国商品房销售面积同比下降3.1%，而2018年9月施工面积、新开工面积同比增速均维持20%左右。

      房地产投资经历一个由高转低再转高再转低的波动：全国房地产开发投资额同比增长从2017年9月的9.2%，下降到2017年12月2.38%，然后上升到2018年7月的13.16%，再下降到10月7.7%。增速最近三个月连续下降，相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。

      房地产租赁市场经历先降后升的过程：2018年前5个月租金水平呈小幅下跌趋势，其中1月较2017年年底租金水平环比下降0.21%，年后开始反弹，其中5月份环比涨幅较大，但仍未及2017年底水平。

      “空间上的差距缩小。热点地区变凉，冷点地区升温。全国城市之间的房价差异缓慢缩小。东部城市房价增速显著降温，中西部城市房价增速上升明显。”倪鹏飞说。

      从2017年11月到2018年10月，房价增速降幅超过25%的32个城市中，有29个来自东部；从2017年11月到2018年10月，房价增速增幅超过10%的50个城市中，有43个来自中西部。

      一线城市、二线城市房价同比增速显著下滑，一线城市房价同比增长率自从2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持负的同比增长率，二线城市同比增速也由2017年11月22%逐渐降低到2018年7月的-3%。

      报告指出，2018年以来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。

      社科院预测，2019年楼市最可能平稳调整和再度分化。总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加，库存也可能再增加。

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      中信建投证券研究发展部联席负责人、宏观固收首席分析师黄文涛在昨日中信建投证券2019年资本市场年会中表示：“站在当前的时间点，没有必要对于经济过度的悲观。”

      黄文涛表示，现在中国经济面临很大的下行压力的主要原因并不是金融去杠杆过度，而是信用紧缩，是信用风险定价体系缺失的表现。只有建立一种新的信用融资体系之后，才能使得这种困境得到彻底的解决，这个本质是融资体系的变革。老动能趋弱，新动能培育和成长需要时间，动能转换需要耐心。

      经济结构的调整需要相对漫长的过程，但是站在当前的时间点上，黄文涛认为，没有必要对于经济过度的悲观。经过了一年时间的消化，隐性债务处置对于经济短期冲击最大的时刻可能已经过去，在长效机制不断推进下房地产调控最严的时刻可能已经过去。房地产与出口下行的风险逐步释放，减税政策逐步落地，中国经济正在卸下过去的包袱，轻装前行。

      此外，他预计明年GDP实际增速6.3%左右，名义GDP增速8.5%左右。

      对于2019年宏观经济关键词，黄文涛认为是“有支撑的下行”，他的核心逻辑是贸易摩擦影响的不确定性与政策托底。

      2018年，全球经济以及国内制造业投资、房地产投资大概率下行，再加上贸易摩擦的潜在不确定性，经济下行压力尚未完全释放。在稳就业与2020年全面建成小康社会经济目标的约束下，经济增长需要底线思维，这意味着积极的财政政策需要发挥更重要作用，基建投资将是主要抓手。

      黄文涛预计，明年三季度经济或短期企稳，一方面是由于专项债发行规模增加可能会在二季度支撑社融增速短期企稳，另一方面是贸易摩擦的不利冲击可能在二季度体现较明显，相应可能会带来之后的政策调整。通胀并非明年市场与政策的风险因素，预计CPI增速大致与今年持平，PPI增速回落较明显。二季度之前仍然是享受无风险收益率下行的时间窗口，利率债和高评级信用债收益率仍有下行空间。股票市场具有中长期配置价值。从行业的配置顺序来看，首推成长，然后是消费、金融、地产、周期。

      （来源：每日经济新闻、证券日报）