各路资本涌入住房租赁市场 二房东模式遭遇盈利难题

　　尽管当前二房东模式遭遇盈利难，但随着住房租赁市场建设的推进，各路资本涌入，“抢房”成为租赁市场一大景观。“都在找房子，甚至有我们没听过的机构也到深圳来找房源，”深圳某租赁机构人士表示，“租赁需求太大，拿房源很头痛。”

　　房源获取大致有两种方式：在“整租”模式下，将整栋公寓整体租入再分散出租，或者租赁予单个企业;在“散租”模式下，将分散在各个社区的房源租入后简单装修后再行出租。前者以银行、地产开发商居多，后者多为民营租赁专业机构。

　　举例而言，银行方面，地产商的商品房成为重要的房源之一。建设银行深圳分行去年11月与11家房地产公司及11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品，正式进军深圳住房租赁市场。地产商方面，万科旗下的泊寓，在房源获取方面以集中租赁为主，其租赁来源为国企、政府、村集体等手中的废旧厂房、办公楼或住宅，改装成公寓后出租。

　　银行也尝试从个人商品房获得房源。今年1月，建行广东省分行首创“不动产财富管理”业务，俗称“存房”，并在广州试点运营。建行广东省分行副行长吴集荣表示，房东提出‘存房’需求后，建行可以对其房产未来3-10年租金收益进行专业评估。房主认可之后，再撮合他和建方公司达成住房长租权交易。由建方公司向房主一次性或分期支付未来的长租租金，然后负责出租及租后管理。在交易期满后，建方公司会将房产归还给房主。

　　由于各路资本涌入，争抢房源，不可避免的一定程度倒逼租赁价格上涨。

　　这其中，一是各路资本“抢房”导致租赁成本上升，二是由租赁房屋装修后品质上升带来成本上升。有租赁公司人士算了一笔账，租赁服务公司拿到房源后，需要对房屋进行装修。一间30㎡的租赁房屋，每平投入装修成本约在600-1000元，总计至少需投入1.8万元。按照三年收回成本，每个月均摊成本在500元。

　　对于深圳而言，一个特殊的情况是“城中村”这一非标准产权房源。

　　有租赁公司人士表示，深圳农民房、小产权、厂房等在租赁市场扮演了重要角色。约50%-60%的租客租赁城中村房屋。城中村房屋产权不清晰，消防等硬件标准验收上无法获得有效手续，这使得银行等机构目前很难介入。

　　多难题待解

　　“住房租赁市场建设需要政府、社会、银行、企业共同努力。”这是21世纪经济报道记者调研过程中，业内人士多次提及的一句话。

　　根据一项第三方统计，长租公寓以装修风格多样、房源地段较优等因素越来越受到市场认可。2018年一季度，租房用户对长租公寓的租房需求环比涨24%。

　　记者在调研中发现，对租赁房而言，以深圳为例，住房租赁仍以散租为主，有意识进行为本公司员工“团组”的企业仍不多，有的公司认为租房属于个人行为。有租赁公司提供的数千套房源中，约2/3为散租，1/3为团租。业内人士呼吁企业应承担更多社会责任。

　　租赁市场的顶部是长租模式。建行表示，建设银行主打推出“家庭式长租模式”，帮助城市新居民或部分家庭通过“长租”实现对美好生活的向往。发展住房租赁关键在于百姓对长租也可安家的理念认同，需要社会各界共同发力，一同培育住房新观念。

　　建设银行广东省分行行长刘军此前表示，广州住房租金回报率在一线城市中最高，也仅有1.7%。银行“如何提高利润率，贷款三年期利率是4.9%，再做高一点还有税费，5.5%要做到，这是心理价位。”

　　可以通过两种方式提高利润率，一是租售同权，推动集体建设用地入市。广州共有城中村122个，城中村私房273万套，占市场租赁住房的52%。“集体土地成本很低，有的城市用工业用地、仓储用地、行政划拨土地都可以做住房租赁。这个问题解决的话，我们的成本立马下来了。”二是以土地自持竞拍的方式。目前银行测算房地产企业做自持土地，相对来说，价格低一点，能够达到5.5%的收益水平。

　　“租售同权”已经是现实的需求，但在长租公寓中仍难以解决。

　　一位租赁服务人士坦言，长租的一个问题是，有的租客希望能够有学位出租。这也是“租售同权”最大的诉求之一，但该机构最终无法提供。但在现行情况下，出租学位难以满足短期内实现。

　　以深圳为例，深圳对学童入学采用打分制度，各区执行标准也不一致。例如，租赁房屋的打分要少于自有住房，部分地区对学位房有“锁定期”。“看各个学校的具体安排和学位的紧张程度，学位越紧张的地区锁定期越长，6年或9年不等，”有租赁人士指出。