宋广菊:未来三五年达5000亿规模 保利如何“大象起舞”

　　A股上市房地产企业年报披露逐渐走向尾声，位列“招保万金”之一的保利地产，是其中备受关注的一个。

　　4月17日晚间，保利房地产(集团)股份有限公司发布2016年年度报告，年内实现了2101亿元的签约额，同比增长36%，营业收入1548亿元，同比涨25.38%，其中房地产行业营业收入1470亿元，占比超过90%。

　　对此，保利方面就在翌日于上海、北京同步召开的投资者大会中表示，这是步入千亿之后销售增速最高的年份，随着规模的不断增长，未来三年保利还将继续保持高速增长，预计未来三至五年，其销售将达到5000亿。

　　与此同时，为顺应市场的变化，未来保利将更多以并购、合作、产业地产等方式进行扩张，同时大量进军二手存量市场。

　　“现在是大象起舞时代，如何去收购兼并，将成为一个工作重点，可能会对增长的方式等方面都做一些战略性的适应和调整。”

　　未来3-5年规模5000亿

　　从年报披露的数据看，虽然2016年保利在销售规模及营业收入方面都实现了较为明显的增长，但在毛利率及净利润方面，并未达到预期。

　　报告期内，保利房地产毛利率28.02%，首次跌落30%，比上年减少4.06%个百分点。此外，保利归属于上市公司的净利润则约为124.22亿元，同比仅增长0.6%。

　　对于毛利的下滑，保利财务总监周东利表示，毛利下降主要源于结转项目存在差异化。2014、2015年市场大环境低迷，保利采取了去库存的策略，以致毛利有所下降，但如今毛利率已处在低点，未来将逐步回升。

　　此外，由于国资委对国企的负债及杠杆有要求，前两年保利重点其实放在了去负债上，拿地并不多，货值相对较少，这也是影响保利销售结转的一个重要原因。

　　经过两年的调整后，截至2016年底保利地产资产负债率同比下降1.19个百分点至74.76%，净负债率创下2010年以来新低，下降至55%。

　　因而，保利已为接下来的“重新起跑”做准备，2016年大举扩充土地储备，全年通过招拍挂、合作、并购等方式，斥资1214亿新增了112个项目，拓展容积率面积2404万平方米，项目数量及面积同比分别增长84%和85%。

　　开竣工方面也有较大的增加，2017年预计新开工面积2300万平方米，竣工面积1500万平方米，随着开竣工面积的增加，以及并购、整合等扩张力度的加强，保利方面表示，2018、2019年三年的平均增长率将会有明显提高。

　　至于销售目标，在碧桂园、融创等房企规模快速增长的压力冲击下，宋广菊也为保利定下了一个目标：未来三至五年，也就是十三五期间，销售规模将达到5000亿，同时在建面积至少达到1亿平方米左右，力争保住第一梯队的位置。

　　不过，观点地产新媒体发现，虽然整体毛利率下滑，去年保利在华东片区的营业收入及毛利却实现了明显的增长。

　　除了华东片区毛利率增加1.12个百分点至30.76%外，其余区域均呈下降趋势，就连大本营华南片区毛利率亦减少了9.86个百分点，为31.05%。

　　对此，保利方面透露，华东片区在保利内部的定位是“三分天下”，即规模占总的三分之一，与华南片区并肩，今年仅在华东片区就会补充2000亿的土地储备货值。

　　如今保利在华东一二线城市共有5个平台公司，一二线货量占比90%，进入的三四线城市10个，货值占比10%。按照规划，明年5个一二线平台公司销售额都将达到百亿，整个华东片区实现1000亿的销售规模，同时加大三四线的布局。

　　加大并购与进军存量市场

　　“保利地产一直以来战略是很明确的。”提及未来的战略规划，宋广菊回应道，一直以来保利战略大方向是一致的，始终以房地产开发为主。

　　宋广菊认为，未来房地产市场将呈现几个明显的特点，房地产成交总量峰值时代、大象起舞时代、产品升级时代、存量市场时代。

　　所谓的大象起舞，代表着的是未来大房企之间的竞争将更加激烈，“如何去收购兼并，将成为一个工作重点。”在这样的市场变化下，保利随之作出了战略性调整。

　　年报披露，2016年保利新增的2404万平方米土地储备中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到了75%。未来，保利将更多采取收购兼并、与政府合作开发小镇及概念地产项目等方式获取更多土地资源。

　　在国企整合的背景下，去年保利还将中航集团旗下的地产资产收入了囊中，目前该收购已基本完成。

　　截至2016年末，保利地产完成了中航地产下属8个房地产项目公司及1个在建工程的收购，增加待开发资源140万平方米。同时利用中航原资源优势，在天津、珠海、三亚获取了3个项目，新增待开发资源150万平方米。

　　中航地产之后，保利并未打算停下央企整合、资产并购的脚步。除了正在制定重组方案的保利置业，目前，保利还和中钢、中国建材等多家企业签署了战略合作，借此获取更多的工厂等旧改土地资源。

　　因而，除了单个项目，央企重组、市场化或有择机退出的公司整体，都将是保利并购的重要方向和目标。据悉，保利此前还成立了一个专门通过并购、合作方式发展项目的河北公司，目前该试验性的公司也为保利带来了不错的销售贡献。

　　值得一提的是，通过收购中航地产的资产，保利还开始涉足主题乐园产业。

　　观点地产新媒体获悉，在已完成收购的中航资产中，有一个位于成都，以寰球影视为对标的航空大世界主题公园项目，共计有1000多亩的建设用地。虽然已由保利接手，但该项目仍由中航持有20%股权，目前正在建设中，预计会在2018年开园。

　　与此同时，保利计划在珠海落地第二个主题公园，目前项目正在落实当中。据宋广菊介绍，这些主题公园项目开业后大概三到五年之内就可以实现盈利，十到十五年可收回全部投资。

　　此外，从去年及今年的成交情况看，国内二手存量市场交易亦在快速增长，因此，除了目前已开展的一手代理业务外，保利也开始向二手业务综合、收购、兼并做增量，未来大量进军存量市场，以成为世界五大行之外的六大行这一目标推进。