土地市场进入量价调整“磨合期” 房企拿地愈发谨慎

　　下半年以来，全国土地市场高单价、高溢价占比趋于低位，土地市场迎来平稳理性的下半场。机构数据显示，8月土地市场交易量再创年内新高，同时成交均价、溢价率等指标持续走低。价格方面，月内三四线城市成交金额占比有所下降，一二线城市交易规模虽有所增加，但平均价格均环比回落。

　　近日，克而瑞研究中心发布的监测数据显示，8月土地市场供应幅数继续上涨，但整体供应建筑面积有所下滑，全国336城经营性土地供应建筑面积为27144万平方米，环比下降9%，供应幅数3882幅，环比涨幅为12%。

　　同时，8月受监测的城市土地市场成交建筑面积大幅增长，成交建面和幅数都创下年内新高。受监测的336城经营性土地成交共3122幅，同环比分别上涨20%和9%，成交建筑面积26605万平方米，同环比涨幅分别为68%和37%。

　　“在今年土地市场成交规模持续走高的基础上，8月成交体量再度大幅度增长。”克而瑞研究中心研究员吴嘉茗分析认为，这样的市场表现说明土地的需求量仍然维持在高位，但在不少省份明确“增加土地供应”、响应自然资源部“增存挂钩”机制后，供地力度加强，整个市场趋平特征更加显著。

　　价格方面，8月土地市场呈现量升价跌的走势。其中，受监测的300城经营性土地成交总价共4446亿元，环比跌幅为10%，相比去年同期上涨21%，成交楼板价随之回落。吴嘉茗分析称：“8月土地成交均价仅为1671元/平方米，同环比分别大幅下滑28%和34%，价格降至2017年以来的最低水平，平均地价显著下行，结合溢价率下滑、流拍地块维持高位等市场走势来看，土地热度确有降温。”

　　值得一提的是，8月恰逢上市房企年中业绩发布，大多数企业在发布业绩的同时表达了下半年审慎拿地的态度。业内分析认为，这主要是由于长期的政策调控仍无放松迹象，令企业对市场的预期受到影响，进而拿地态度发生转变。

　　吴嘉茗表示，总体来看，8月重点地块成交热度大幅下降。月内，土地市场整体以量涨价跌的走势运行，各能级的土地成交价格均有回落，企业拿地态度趋于谨慎，政府方面也有多个省市进一步加强了土地侧的供给力度，在政府和企业的双方作用下，土地市场进入“磨合期”。

　　克而瑞方面预计，接下来土地市场成交规模仍将维持高位。随着政府与企业在土地价格方面进一步磨合，未来重点城市流拍率会有所回落。但是受市场预期趋平、融资环境持续收紧、地方政府增加土地供应等因素影响，土地市场会迎来更加平稳、理性的下半场。、

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　　并非房企不拿地，而是在拿地的选择上更为保守。

　　楼市拐点正真切反映在土地市场上。尽管年内土地交易量再创年内新高，但成交均价、溢价率持续走低。

　　中原地产数据显示，截至目前，50大城市土地成交金额达2.6万亿，同比上涨21%。但平均地价普遍下调。2018年以来，50大城市平均地价为2107.7元/平方米，2017年同期为2548元/平方米。85%的城市溢价率下调，楼面价下调的城市也超过一半。

　　CRIC监测的300城数据也反映了土地降温，300城经营性土地成交总价4446亿元，环比跌幅10%，相比去年同期上涨21%，成交楼板价随之回落，8月土地成交均价仅为1671元/平方米，同、环比分别下滑28%和34%，价格降至2017年以来最低水平。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“坚决遏制房价上涨”将成为下半年房企拿地“紧箍咒”，因此，一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然上升，从而导致部分城市尤其是三四线城市土地交易还将旺盛;但另一方面，受政策影响，房企在拿地时往往更为谨慎，部分城市土地的溢价率走低以及土地流拍不断增多亦属正常。

　　对房企来说，土地流拍既不代表房企在勒紧裤带过冬，也不代表市场捡漏机会增多，而是房企对于后市保持的谨慎度不断提升。换言之，并非房企不拿地，而是在拿地的选择上更为保守。

　　溢价率再刷新低

　　“大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。”中原地产分析师张大伟表示。

　　CRIC数据显示，8月份土地市场的溢价率再度刷新历史最低点，平均土拍溢价率连续两个月下调，8月份土拍平均溢价率仅有13.5%，环比再度减少4.1个百分点：一线城市本月的平均溢价率更是低至0.7%，几乎全部都为底价成交，二线城市溢价率也环比降低7.5个百分点，仅有7.1%，三四线城市溢价率21.8%。

　　此次土地市场降温是从6月开始，溢价率每月的降幅都较大。CRIC认为，溢价率降低主要反映企业在土地竞拍时候高价拿地的意愿下降、土拍的激烈程度减缓：一方面原因是2018年以来三四线城市土地出让量持续增加，一定程度上缓解了供求关系的紧张;另一方面是一、二线城市今年以来调整供地结构，租赁用地等保障性用地的出让也对平均溢价率有一定的拉低。

　　7月份土地流拍现象频发引起了市场的广泛关注。CRIC重点监测的一二线城市就有69幅地块流拍，8月份回落至50幅，广东、浙江、江苏等省份仍有不少流拍地块产生，一方面，成交幅数整体上升带动流拍幅数上升也属于正常现象，另一方面，关注度较高的城市如广州、常州、嘉兴、温州等地都出现流拍，证明企业在拿地方面态度确实转变得更加谨慎;此外虽然重点城市的流拍情况有所好转，但仅从指标来看，8月份全国城市的整体流拍率达到1.36%，环比增加0.7个百分点。

　　8月份恰逢上市房企年中业绩发布，不少房企在业绩会上表达了审慎拿地态度。从企业的发言来看，主要是由于长期的政策调控目前仍无放松迹象，令企业对市场的预期也受到影响、进而拿地态度发生转变，但同时也表示借助“逆周期”低价拿地。