坚定看涨的楼市预期似有松动 预期“入秋”并非偶然

　　当前坚定看涨的楼市预期似有松动。随着天气渐凉，楼市“暑热”出现了“一夜入秋”迹象，部分城市房价回调，开发企业加快资金回笼，投机炒作现象有所消退，我国房地产市场迈出了回归居住属性的坚实一步。这固然是地方政府房地产政策调控升级的效应，但毋庸置疑房价持续快速上涨环境已经时过境迁。当然楼市理性回归的道路可能依然曲折多变，而“房住不炒”仍是保障我国房地产市场长期健康稳定发展的最好注脚。

　　当前我国楼市呈现出“冰火两重天”的急剧变化。今年前八个月，楼市持续高温难退，房价上涨压力较大。据国家统计局发布的全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2018年8月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.5个百分点，呈现普涨态势。出乎意料的是，进入9月后，楼市却急剧降温。据易居研究院监测的40个典型城市的数据显示，9月上半月新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%，同时楼盘促销频繁，期待中的楼市“金九”成色不足，房地产开发企业从此前“捂盘”到加快“促销”，行为反差巨大，甚至个别企业还有“活下去”的忧虑。种种迹象表明，这种楼市预期的急剧变化，实际上反映出长期以来房地产市场潜在的、深层次的忧虑。

　　在过去相当长时间内，我国房价在市场矛盾中屡创新高。即便房价与经济金融现实基础一再背离，市场总是很快找到房价向上突破的理由，比如人口红利、货币环境、城镇化、供求关系等等，却总是有意无意忽略了终端住房需求的购买力，尤其是中低收入人群的购买力。可以说，当前我国楼市预期“入秋”并非偶然，实际上是家庭杠杆快速上升和存款增长乏力长期持续综合作用的结果。

　　一是家庭杠杆快速上升将制约现实住房购买力。经过2016年以来的居民住房快速加杠杆，当前我国实际住户部门杠杆率已经处于较高位置，住房不动产占据了家庭财富绝对比重，继续加杠杆空间已明显压缩。当前我国居民家庭财富住房极化的配置结构，特别是过去一年多以来，二线、三线、四线城市住宅库存快速消耗，一线城市住房交易链条拉长，导致现实住房需求增长空间受到明显反制。

　　二是存款增长乏力将制约未来潜在住房消费。截至2018年8月末，全国人民币各项存款同比增长8.3%，是近40年来低位，反映出终端购买力的衰减，这与一路走高的房价以及居高不下的总购房款形成了较大背离。在房地产市场需求结构中枢向中等以下收入人群转移时，存款增长放缓将明显压制未来市场整体温度。

　　楼市预期“入秋”也是当前我国现实经济金融压力增强的内在要求。过去我国房价过快上涨所引致的财富效应，已经消耗殆尽，而对消费的挤出效应却在增强。在当前我国经济转型升级和外部冲击叠加的环境下，资金和购买力过度向房地产市场聚集，导致社会消费需求扩张动力不足。同时，全球宽松货币环境退潮，社会负债端刚性约束渐强，而资产端调整缓慢滞后，部分社会商业交易链条的再融资难度上升，导致全社会资金面整体趋紧，势必引发资产配置结构再平衡进程。

　　值得注意的是，当前我国楼市稳增长的边际作用已经受到终端需求刚性约束。2008年应对国际金融危机以来，住房需求的持续释放和社会公众购买力的转移，已明显限制当前楼市稳增长空间。同时，我国经济增长动力将更多依靠创业创新驱动，依靠提高全要素生产率，这与楼市推动经济增长的内在机理存在本质差异。这些情况表明，房价继续上涨的脆弱性已开始显现。当然，楼市预期的松动能否最终转化为促进楼市回归居住属性的动力，还需要进一步观察。但不管怎样，坚持“房住不炒”，是实现房地产市场长效机制的唯一途径。

　　相关新闻：

　　市场预期的降准在国庆假期最后一天而至。中国人民银行宣布，自2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，大约释放1.2万亿元资金;其中4500亿元用于置换中期借贷便利(MLF)，7500亿元资金用于增强金融服务实体经济能力，并与10月中下旬的税期形成对冲。总体看，本次降准并未实质改变货币政策稳健中性的取向，对楼市的影响整体中性。

　　楼市从高温到凉爽似乎就发生在一夜之间。进入9月后，全国范围内的房地产市场急剧降温，市场成交萎缩，打折促销增多，楼市预期明显松动。这是市场规律和严厉调控措施综合作用的结果。按照历史经验，降准往往意味着银行体系可放贷资金增加，楼市将成为新增资金主要投放领域。但这次降准不同于以往，希望降准刺激楼市的预期可能要落空。主要是因为：一是降准并未明显改变银行体系流动性。本次降准释放的部分资金用于置换中期借贷便利，部分资金将与税期形成对冲，属于两种流动性调节工具的替代使用，银行体系流动性总量基本没有变化。二是降准是在房住不炒背景下实施的。2018年7月31日召开的政治局会议，明确提出“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。”从某种意义上分析，正因为房住不炒在严格落实，才能释放中央银行运用货币政策工具稳定经济增长的更多空间。三是降准也难以改变住户部门杠杆高位运行的现实。楼市温度取决于住户部门家庭购买力，主要反映为存款和负债能力。目前，居民存款增速已经低速增长，而家庭负债也是高位运行。能够负债的中高收入群体，纯粹属于投资投机性购房，但未来收益变现难度却在以几何级数增加。全社会消费品零售总额增长放缓，实际上也反映出住户部门杠杆高位运行的窘境，这也很大程度限制了楼市加杠杆的空间。