杜坤维：房地产调控长效机制立足何方 应坚持居住属性

   　总理工作报告指出，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，实际上中央财经领导小组第十五次会议也有类似的表述，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，中国房地产价格一路暴涨，对实体经济产生严重挤出效应，让实体经济承受煎熬，不断逃离，也让居民购买自有住房增添很多难度，让民有所居成为一个幻影，建立一个适合中国国情的长效的房地产平稳健康发展长效机制已经是当务之急。

　　那么从何处入手建立一个长效的地产调控机制?

　　笔者认为长效机制的建立要遵循“房子是用来住的、不是用来炒的”这一重要原则，著名财税学者贾康近日谈及房地产税功能时指出：“对房价的影响更多是遏制那种肆无忌惮的炒作。”因此调控的方向就是遏制市场过度的投机炒作，金融政策要立足于住房的保障居住功能抑制炒作投机实施差别化的信贷政策，对于炒房者要在首付比例、信贷成本等方面提高其炒房成本，炒房者一般使用高杠杆资金，切断杠杆资金来源就是一招釜底抽薪之计，对于二套房及以上购房者首付比例不能低于70%，住房抵押贷款可以在基准利率之上上浮20%，其次是增加其持有和交易环节的成本，加快房产税改革，对于持有二套房及以上的投资者实施房地产税递延征收，持有房产越多，税率越高，税率可以参考房子租金总数而定，让租金大部分或者是全部用于交税，让租金交付银行贷款养房这一模式彻底行不通，增加投机者囤房待涨的成本，投机性购房最终都需要在地产市场抛售房子进行套利，大幅度提高增值部分的税收，对于频繁地产交易者甚至可以实施惩罚性的处以100%的增值部分税收，让过度热衷于炒房投机者无利可图，或许有人士认为投机购房者可以转嫁成本，但是这需要二手房购房者会接受才对，一旦一级住房市场价格因调控而处于停滞甚至下跌，投机购房者如何转嫁成本呢?

　　其次是因城施政的方式，中国目前地产市场是1、2线城市地产供需紧张价格上涨，3、4线城市去库存压力很大，有一定的金融风险，加强房地产市场分类调控实施因城施政就显得极为重要，正如总理指出那样”房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。”对于地产价格上涨欲望强烈的城市，关键在于加大土地供应，改变市场房子供不应求的预期，对于政府鼓励地产商炒作地王的行为要给与严厉的行政处罚，减少地王的诞生，避免地王对房价往上引力作用，其中打击地产商囤积居奇利用饥饿营销方式炒高房价的行为也是不可少的，更要打击地产商的虚假销售行为，另外加大地方政府对民生工程的支持力度，继续发展公租房和廉租房，建立更多的小户型住房，减少大户型住宅供应，提高土地利用率，同时大量的公租房、廉住房上市也可以拉低商品房的价格，遏制市场房价上涨。

　　三是改变地方政府对房地产的过度依赖，地产政策不是地方政府拉动经济的主要发展方式，也不是地方政府创收的重要来源，更不能成为居民资产配资的重要工具，而是要让地产政策回归本位，那就是房子的安居功能或者是消费功能。地方政府对地产政策的依赖是一种急功近利的发展模式，是一种短期政绩观下的发展策略，不利于中国经济健康发展，房子回归居住功能与发展经济是不相矛盾的，德国的地产政策就立足于居住，房子价格十几年来基本维持稳定，但是德国的经济在欧盟乃至世界都是一枝独秀的。

　　但是地方财政对土地依赖程度越来越高，土地收入占财政比例在50%左右的地方政府中不乏少数，这是分税制下的一种弊端，土地收益100%归地方财政所有，这是造成地方政府土地依赖症的根源，中国中央政府一直秉承中央集权制 的执政理念，分税制成为中央政府控制地方的一个重要手段，地方政府40%的收入承担了60% 的财政支出，一旦尝到土地收益的甜头，自然一发而不可收拾，随着时间推移，地方政府玩弄地产的手段日趋成熟，地方政府利用自己的土地垄断供应权力，利用招拍挂制度操控地价把地产当成提款机，把土地当成印钞机，这种局面不改变，地方政府推涨地价推涨房价的动力就不会消退，调控地产政策也就是做做样子流于形式而已，像某些地方政府只是承诺房价环比不上涨就行了，不敢也不愿意更不会真正的出手调控地产。

　　财政收入适当向地方政府倾斜，让地方政府有米下锅是减少地方政府对地产严重依赖的必经之路。

　　四是中央政府资源配置更多的向三四线城市倾斜，目前居民依然往1、2线等大城市迁移，主要是大城市有更加完善的教育、卫生、文化、娱乐等基础设施配套，今后中央财政资金应该把资源配置重点转移到3、4线城市，完善有关的教育、文化、卫生设施，减少这些城市与1、2线城市的差距，降低1、2线城市对居民的吸引力，提高3、4线城市对居民的吸引力，减少居民往大城市迁移的欲望与动力，减少大城市人口增加压力，减少住房刚性需求，这可起到一箭双雕的作用，既化解1、2线大城市住房上涨压力，又可以对3、4线城市去库存增加动力。

　　地产泡沫已经成为中国经济和金融市场的一个风险点，如何找准定位，寻找长效机制化解地产问题是中央政府和地方政府的一件大事。