房地产行业迎来曙光？企业债松绑或增加房企融资渠道

今年以来备受融资难、融资贵所煎熬的房地产行业，在年底迎来一线曙光。

　　近日，国家发改委官网发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(发改财金〔2018〕1806号)(印发时间为12月5日)。文件明确提出要“提高直接融资比重，增强企业债券服务实体经济能力，打好防范化解重大风险攻坚战，推动经济实现高质量发展”。

　　根据文件指出，房地产行业资产总额大于1500亿，年营业收入大于300亿，负债率不超过85%且获3A评级的房地产企业可以发行企业债。

　　受此消息影响，今日地产股开盘后股价齐升。根据统计，今日A股房地产板块平均涨幅1.14%。

　　从股市盘面来看，房地产行业倾向于将此消息解读为利好。毕竟，对于热切渴望融资松绑的房企而言，审批程序异常严苛的企业债隐现窗口期，无疑是寒冷冬天里的一丝暖风。

　　增加头部房企融资渠道

　　长期以来，由于企业债审批条件更为严格，以及流程更长，大部分房企均未真正发行过企业债。国内的房企债券融资，多数为公司债。

　　资料显示，企业债是指境内具有法人资格的企业，依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券，最终由国家发改委核准。而公司债，是股份公司为筹措资金以发行债券的方式向社会公众募集的债，最终由交易所进行核准审批发行。

　　“企业债的用途需要符合政策导向，目前应用于长租公寓、棚改的用途应该可以发行。”一位符合上述条件的房企高管告诉第一财经记者。

　　上述文件附件也提到，保障性住房类业务应披露以下内容：发行人开展政府保障性住房类业务的情况、主要在售项目情况、主要在建项目情况、销售回款情况、拆迁安置情况、当地房地产去库存周期等。

　　“从企业的角度看，企业债和公司债发行成本都一样，我们会同时(企业债、公司债)去申请额度，哪边审批的快，我们就会用哪边的审批额度来进行融资。”上述高管告诉记者。

　　目前，虽然相关部门仍然对于房企发行企业债作出了严苛的规定，但该通知的发出，至少让市场看到新的窗口期，也给了符合条件的公司一条新的解渴之源。

　　从这个角度看，企业债的融资渠道开通，给了头部房企更多的融资渠道选择。

　　联讯证券分析师刘萍认为，此政策能缓解头部房企的资金紧张问题，可释放约4500亿资金给到龙头企业。目前房企估值受制于房地产政策压制，基本处于历史最低位置，如果政策逐步松绑，房企估值压力有缓解空间。

　　根据长江证券统计，有17家房企可以发行上述企业债。按照条件，包括万科、保利、华夏幸福、龙湖、世茂房地产、旭辉等房企上榜。

　　“相当于多了一个融资渠道，我们公司暂时不符合条件，如果符合条件我们也会考虑发行。”一位上市房企资金中心总经理告诉记者。

　　民生证券分析指出，房企资金情况的改善存在较强的结构性分化，在行业集中度继续提高的大背景下，资金普遍向大型房企靠拢，而中小型房企融资情况仍然较差。

　　加快融资步伐

　　“2018年四季度，房企最重要的工作就是融资。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　同策研究院的研究数据显示，10月，40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，为2018年以来首次单月跌破400亿元大关，更是创下了2017年1月以来单月融资额的新低;11月，40家典型上市房企融资总额升至505.92亿元，环比增长28.85%;12月，各大房企进一步加快了融资的步伐。

　　一旦“触底”便迅速“反弹”，在楼市寒冬中，融资市场的细微变化都牵动着房企的神经。“经过前几年的快速扩张，很多房企现在都是高负债运营，而现在融资环境一直收得非常紧，又赶上房企销售增速持续下滑，回款周期不断延长，所以融资成了眼下各大房企最重要的事情。”某中小房企财务负责人告诉中国证券报记者。

　　克而瑞地产研究中心发布的数据显示，11月百强房企销售金额达8953亿元，同比增长24.5%，但同比增速较10月下降7.5个百分点。虽然11月百强房企销售金额环比增长9%，结束了10月环比增速下滑局面，但民生证券指出，这主要源于年末房企项目大量入市，积极推盘，预计12月推盘速度将与11月持平，百强房企销售金额环比增速仍然堪忧。

　　不过，越是销售放缓融资困难，很多房企扩张的动力越足，对融资的需求越大。“目前房地产行业的竞争模式仍然是规模竞争，在行业集中度迅速提升的背景下，规模靠前意味着融资能力更强，项目储备越多。因此，尽管目前调控持续加码，但第二梯队的中型房企依然在加速拿地的过程中，融资需求依然很大。”张大伟表示。

　　同时，偿债高峰的到来也让房企对于资金的渴求更加强烈。恒大研究院发布的研究报告显示，2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，各年度规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。新城控股高级副总裁欧阳捷表示：“部分企业负债率过高，可能在遭遇市场不确定之时面临失控风险。”

　　融资成本依旧高

　　从各大券商和业内的观点看，按照上述标准，此次企业债松绑主要受益为头部房企，而从行业看，房地产依然处于融资成本高企的环境。

　　据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

　　“近期融资相较之前压力减少了一些，不过资金成本依旧很高，我们也在积极寻找窗口期，进一步进行融资准备。”上述资金中心总经理提到。

　　过去一年，房地产一直处于融资困难状态。多位金融人士告诉记者，很多中小房企信托融资利率已经超过15%，即便这样，信托的融资能力也下滑很多。以往信托通过通道从银行端获取资金，后由于监管加码，信托的融资能力也明显减弱，可以提供的资金越来越少。

　　“很多票面成本10%的债券，房企会通过承销费用等形式消化一部分票面成本，实际融资成本比公开成本更高。”一位金融人士透露。

　　此外，有房企甚至由于发债认购不足，自行进行认购以达到发行规模。

　　总体而言，过去两三个月是国内房企融资最严峻的时刻，对于此，有数据堪为佐证。据同策研究院数据，9月份时，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计443.11亿元。10月40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，环比9月大幅减少11.39%。这也是2018年以来，首次跌破400亿元大关，更是创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

　　拐点出现在11月，各大房企的融资额度和活动缓慢增加。中原地产研究中心统计数据，11月，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿。

　　“我们开发贷款和去年额度一致，但是一季度相对紧张，到了年末稍微宽松一点。”一位建设银行负责融资经理告诉第一财经记者。

　　民生证券报告指出，2018 年房地产开发企业到位资金增速呈现先抑后扬的态势，上半年由于行业的火热， 针对房地产公司融资的调控不断收紧，再加上“去杠杆”的不断推进，到位资金增速在一季度一度连续下降;然而进入三季度后，房企到位资金增速开始逐步回暖。

　　比如，11月，华夏幸福基业控股股份公司的2018年非公开发行短期公司债券项目状态更新为“已受理”，该笔债券发行规模为40亿元。而龙湖连续两日提交了两宗发债申请计划，分别为55亿元的第三期公司债券，以及50亿元规模的住房租赁专项债券。

　　“目前看大型房企融资相对容易，不过市场资金有限，除非进一步释放资金，否则融资成本还是会在高位。”上述资金中心总经理说。

　　大和证券发表的报告称，近期信债收紧、在融资成本上升的情况下，发改委公布支持高质素企业的债券发行，属正面消息，而一些近期有较多债务到期的企业较可能受惠。

　　市场格局分化

　　融资能力和融资成本的分化，使大小房企在面临眼下的市场状况时心态迥异，“马太效应”促使市场格局进一步分化。

　　开源节流，减少拿地，成为各家房企降低负债率的常规手段。中原地产数据显示，9-11月，25家房地产行业龙头房企合计拿地金额分别为767亿元、720亿元、394亿元，连续3个月低于1000亿元，为近4年来首次出现。2018年之前，龙头房企拿地金额每月都在1200亿-2000亿元。

　　“截至目前，销售额前30强的房企中，按权益计拿地金额比2017年全年减少的就有20家，其中下降30%以内、30%-50%、50%以上的分别有6家、6家、8家，大多数已走在降杠杆路上。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。

　　一些财务稳健的龙头房企却从中看到了逆势扩张的机会。今年以来，万科一方面不断强调6300亿元销售回款的目标，另一方面以低成本加快融资。仅第三季度，万科合计拿地金额就达到458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大房企拿地金额总和。

　　同样充满野心的还有保利。数据显示，截至上半年，保利新增有息负债796.13亿元，综合资金成本为4.86%。凭借这一优势，2018年前三季度，保利累计新拓展项目108个，获取总成本1636亿元，拿地金额占销售金额53.9%。凭此，2017年掉落到行业第五名的保利，今年很有希望重回前三。

　　相较而言，很多资金紧张的中小房企则成为被大型房企收割的“韭菜”，被迫不断退出市场。比如，10月9日，一直在进行战略收缩的华夏幸福公告，将旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权及霸州公司65%股权，以32.34亿元的价款出售给万科。

　　（房掌柜整理来自第一财经、中国证券报）