土地市场降温明显 房企对未来市场预期表现较为悲观

　　今年以来，房地产市场降温态势也在土地市场引发连锁反应。虽然供应的持续增加带动了市场整体成交量以及成交价格的上涨，但土地市场溢价率的降低以及土地流拍数量的增多，无不显示出土地市场凉意十足。

　　中原地产研究中心的统计数据显示，截至2018年12月26日，全国50个大城市合计卖地金额为3.616万亿元，其中，热点城市卖地金额涨幅明显放缓；从土地溢价情况来看，热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。除此之外，土地流拍数量再创新高。仅以一线、二线城市为例，截至目前，一线、二线城市住宅土地年内流标369宗，是近6年来最高水平，同比上涨156%。

　　“土地市场溢价率走低叠加流拍数量增多，是市场降温的直接体现。”昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受采访时表示，究其原因，这主要是受三大因素共同作用。

　　具体来看，一是基于对未来房价预期的判断。今年8月份，住建部提出“稳房价、稳地价、稳预期”的要求，并且此前还明确提出要“坚决遏制房价上涨”，受此影响，房企对未来市场预期表现得较为悲观，在此情绪主导之下，土地市场趋冷属于预料之中。二是受限价政策影响，导致部分城市出现新房、二手房价格倒挂现象，这在一定程度上直接影响到土地溢价率，甚至导致土地流拍现象不断发生。三是开发商资金成本压力大。2019年房企面临的最大压力依然是融资难问题，虽然年内央行多次宣布定向降准，但由于监管层对于进入楼市的资金进行严格监管，因此，在拿地方面就会显得捉襟见肘。

　　中国银行国际金融研究所研究员李赫认为，造成土地溢价率走低的原因，除了受限价政策影响外，各地配建的保障性住房、竞拍自持面积等限制性政策，也是造成市场迅速降温的原因。从土地市场流拍数量来看，除了政策、预期、资金链等方面影响外，现阶段拍卖地块附带条件过多、优质地块较为稀缺，也是造成流拍数量增长的因素之一。

　　仅以12月24日北京底价成交的一宗怀柔地块为例。据悉，该地块为怀柔区庙城HR00-0014-6019等地块R2二类居住用地、B1商业用地、S4社会停车场用地、A33基础教育用地、U22环卫设施用地。从上述介绍中不难看出，该地块不仅属性相对复杂，包括大量的商业用地，从地理位置来看，更是处于北京的远郊区，因此，房企竞拍积极性较低。

　　虽然土地流拍数量明显增多，但从供应角度来看，数量也同步上升。

　　中原地产研究中心的数据显示，今年以来，各城市土地供应数量明显增多，尤以一线城市最为亮眼。具体来看，11月份四个一线城市土地供应数量为87宗，而12月份以来截至27日，四个一线城市土地供应累计达到59宗。从全年情况来看，一线城市土地供应数量累计达到677宗。

　　合硕机构首席分析师郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示，从目前情况来看，一线、二线城市及部分经济较为发达的三线城市基本面相对保持稳健，无论是从土地出让数量还是房价，有望在企稳之后于明年出现小幅上涨，预计明年三线、四线城市的房地产市场增量需求将有所减少，房价难以维持此前的增速，土地出让规模也将相应收缩。

　　“总的来看，明年土地市场将继续呈现分化局面。”郭毅分析称，一些调控政策有所放松、同时经济层面有相应的产业支撑、能够对外来人口形成吸聚效应或积极采取人口引进措施的城市，将会成为未来房企重点布局的城市；而产业薄弱，楼市库存高企、去化缓慢，地方政府也未能拿出有力手段提振楼市的城市，土地市场将延续冷清局面。

　　李赫表示，从2017年的“地王”频现、到2018年的底价流拍，可以看出土地市场经历了一波从高峰到低谷的周期，预计在房地产市场“三稳”的背景下，2019年土地市场将进一步回归理性。

　　张波对记者表示，由于目前“去库存”接近尾声，预计2019年房企在三线、四线城市拿地会变得更为谨慎且理性，同时，房企在拿地策略上或更重视城市群的进入战略。

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时值年末，土地市场持续升温。数据显示，11月一二线城市合计供应土地已近1500宗。在这背后：部分资金充裕的房企正积极拿地备货。而资金链紧绷的房企则收缩战线、出售资产，转型求生存。房企间的实力分化也越来越明显，“50强”已成为房企融资过程中的关键门槛。另外，房地产融资渠道正持续收紧，开发贷、发债、股权融资及海外融资受限，由此信托融资也变得愈发重要。(包芳鸣)

从整体看，房企拿地意愿比2018年上半年明显退烧。因房企资金压力逐渐出现，对非优质地块的积极性降低，对总价较高的地块相对谨慎。

临近年底，土地市场迎来久违的成交高峰。

11月26日，北京出让的13宗地块中成交12宗，成交总金额高达316.46亿元，单日成交数量与金额均为史上最高；当天，北京、上海、杭州等多个城市，合计成交土地金额达428.2亿元。

一二线城市土地市场似乎正在回暖。据统计，整个11月，一二线城市合计供应土地已近1500宗，往日供应稀缺的深圳加入推地大军；12月，热点城市厦门、南京也都将迎来年底的出让热潮，合计入市地块达30宗、起拍总价255.8亿元。

多位业内人士表示，虽然一二线城市调控政策严格，但对于部分资金充裕的房企来说，依然会集中拿地。而土地供应大幅增加，意味着在未来将上市大量的房源。

这使得供需结构缓解，未来房价有望保持平稳。“土地供应的大幅增加，会在一两年后形成供应量，市场整体来说将保持稳定。”住建部住房政策专家委员会主任顾云昌表示。

值得关注的是，在部分城市，供应的大幅增加给开发商带来了去化和竞争压力，比如北京的限竞房在短期内供应大增，在很大程度上平抑了整体房价。

年底抢地潮

中国房地产在2018年进入下行周期，土地市场亦是如此。

过去的10个月，土地流拍现象在多地上演。据广发证券统计，前三季度土地流拍数量已达到888宗，10月百城土地溢价率下降至12年以来新低。

年内，大部分城市卖地金额涨幅放缓，截至11月26日，全国卖地最多的50大城市合计卖地3.21万亿，同比上涨7.3%，是多年来的最低涨幅。

到了年底，地方开始坐不住了。大部分卖地持平或者减少的城市，开始明显增加土地供应；部分城市修改土地出让规则，包括减少保证金、共用保证金等，减低土地成交门槛，导致年末土地成交高峰出现。

例如，11月7日，广州集中挂牌了18宗地块，总起拍价约316.8亿元，刷新了今年起拍总价纪录；同日，济南一口气推出12宗土地，总面积约为45万平方米，总起始价约为46.49亿元。

土地稀缺的深圳，也开始加推地块。据深圳土地交易中心官网显示，截至目前，11月共计有11宗地块出让，其中包括居住用地4宗，商业办公地5宗，物流用地和工业用地各1宗。

据统计，一线城市11月供应土地合计高达90宗，刷新了最近几年纪录，而二线城市供应量也有所上涨，11月供应了土地合计1400宗，创年内新高。

这一趋势在12月还将延续。因交地原因未赶上11月出让热潮的厦门，随着中止地块的恢复出让及新增供应，12月将有8宗地块陆续入市交易，新增供应77.86万平方米，总起拍价达137亿元；南京(不含溧水、高淳)也将在11月29日至12月18日出让22宗地块，起拍总价118.8亿元。

供应的提升带动着开发商的拿地热情。

据东方证券监测，11月19日至11月23日一周内，26大城市在土地出让金上升的情况下，成交土地数依然达到26块。

热情从成交价也得以体现，中原地产数据显示，11月一线城市楼面均价为10221.62元/平方米，环比上涨33.33%。

成交的溢价率则出现分化。以北京11月26日成交地块为例，除了采育0128地块竞争到溢价率49.3%外，大部分依然处于平稳中，基本溢价率集中在20%左右，与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行，少数土地溢价率为1.56%，甚至0.5%。

中原地产首席分析师张大伟认为，从近期土地市场报价与最后竞价情况看，土地市场最大的特点是并没有想象中那么冷，房企依然积极拿地，特别是优质地块，争抢依然激烈。

但从整体看，房企拿地意愿比上半年明显退烧。因房企资金压力逐渐出现，对非优质地块的积极性降低，对地块总价较高的地块相对谨慎。

张大伟指出，资金成本的优势将是房企在土地市场最大的优势，未来一二线城市地价超过30亿的地块，民企将很难参与或者单独竞争。

供应影响房价

大量的土地供应，在未来将转化成房源入市，“2019年市场供应量将明显上涨”，张大伟表示。

以北京为例，据中原统计，北京累计供应的限竞房土地合计已经多达80块，限竞房住宅规划建筑面积高达774万平米。按照70-90平米为主测算，将形成超过7万套限竞房。

前期的土地已转化为房源。数据显示，11月北京供应住宅23期合计住宅套数多达6218套，10月、9月分别供应25期8918套、31期7570套。

然而，市场的反应却不尽如人意。年内累计入市限竞房项目合计31个项目39期，供应限竞房套数为18580套，面积为216.5万平米。而网签销售的套数仅3391套，签约比例仅18.3%。

据此测算，入市项目的平均去化只有3成多。

张大伟分析，北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市，购房者开始全面观望。而限竞房区域供应扎堆现象明显，使得供大于求开始出现。

他预计，按照最近入市的节奏看，未来2个多月，还将有1-2万套限竞房入市，年底限竞房将积压库存超过1000亿。

巨大的供应给开发商带来了竞争压力。一家华南房企在北京的限竞房项目销售负责人表示，今年市场本来就在下滑，商品房的新房和二手房也在降价，限竞房又这么多，项目的去化压力很大。他认为，低价限竞房的大量存在，在整体上已经改变了北京楼市的供求结构，平抑了房价。

北京的限竞房可说是一个特例。全国来看，知名土地专家邹晓云认为，市场供求机制已经失调，单方面增加土地和房屋，很难产生大的影响。加之土地到房屋的链条很长，很难预测到未来会有什么变化。

邹晓云进一步指出，楼市是政策市，只要政策是稳定的，市场就不会有太多的变化。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，土地供应增加并不意味着供过于求的局面会立即出现，今年底拿的地，要后年底才能在住房市场上显示出来；维稳依然是基本原则和目标。

价格方面，宋丁认为，上半年以来，深圳供地以及企业拿地的积极性都不是太高，下半年不将缺口补起来的话，明年房价将呈现出上涨压力。

张大伟则表示，北京开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战；另外厦门等地房价也明显下行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，土地供应虽对补库存有积极导向，但若要对房价产生影响，房企仍需加快新项目开工、新房源入市，真正变成有效供应。

（房掌柜整理自证券日报、21世纪经济报道）