更值得关注的问题是,L型的那一横不知道会持续多少年?日本已经持续20年还未完全走岀来。
这突破了我们过去的认知。与过去的经历完全不同,房地产行业从来不能脱离经济大势,所以我们要深刻认识到宏观形势并不乐观。
今年四季度BG、BU在做事业发展计划的时候,基于过去的经验,对宏观形势判断都过于乐观。大家都期待不久后的触底反弹,但如今的宏观形势已经不是这个样子,不是过了今年、明年就会好转,我们需要做好长期准备。
第二,行业集中度上升,头部企业间竞争激烈。
今天中国TOP3包括万科在内的发展商共获得13%的市场份额,超过1/8;
ToP10的发展商是28%的市场份额,超过1/4;
TOP20的市场份额为39%,ToP30为54%,ToP50为64%。
这说明头部的企业越来越重要,50家开发商获得2/3的市场份额,这说明竞争也会越来越激烈,而且是重量级选手之间的相互竞争。如何在市场中脱颖而出,考验的是方方面面的能力。
第三,行业的转型绝非易事。
若干年前,包括万科在内的很多同行都尝试转型,但是行业转型是非常不容易的。
首先,我们都觉得需要找到和房地产行业赚钱前景相当的行业,但经验告诉我们,我们没有可能找到这样的行业。
当我们做物业、物流的时候,发现每平米赚的钱都是以了几毛、几分为单位时,大家便觉得无从下手。
这时候觉得开发业务有很多水分可以挤?要不省省吧。创造出的利润可能比物业、物流多很多。但是这样我们能有未来吗?
尽管房地产行业还不错,但是不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去,所以我们必须要做新业务。
做新业务的时候,让赚大钱的人去赚小钱,难度太大。到今天为止,坦率而言,似乎没有什么特别成功的转型案例。
我们的行业还是有机会的,机会在哪里?中国的城市化进程仍在继续,房地产仍然会维持较大规模。
我们还有大概20个点城镇化率的空间,过去城镇化水平还有一些水分,比如部分农民工进城务工后,还未真正转为市民,所以城市化还有机会。
如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话,现在第二阶段的城市化已经开始,那就是都市圈化,比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。
这其中依然有很多机会,比如粤港澳大湾区中有香港、广州、深圳三个核心城市,各具不同的特色和能力,这在全球范围内也不多见,所以有机会。
另一方面,不同地区、不同业态之间不平衡不充分的问题还非常明显,比如住宅消费并不是整体过剩,而是有些过剩。有些还没被满足,这就是为什么要“限“的原因。
关于租购并举,购的部分已表达很充分,但租的部分才刚刚开始,人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。很多房子越做越漂亮,环境也越来越美,但是从空间、内容到服务,还远远跟不上。
所以,以都市圈化为主要特征的城市化还在进行,行业的不平衡不充分问题还很明显,我们的机会、潜力仍然是存在的。
正因为行业发生这么大变化,万科更需要“收敛聚焦、巩固提升基本盘。”
2022-02-17 10:38
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