杨志勇：房地产税立法过程 应为一个重要的讨论平台

　　2019年的“两会”，关于税的最重要议题有两个，一是总体性的减税降费；另一个是具体的稳步推进房地产税立法。减税降费规模近2万亿，积极财政政策加力提效，毫无疑义。房地产税立法一事则基本上是每次只要一提出，都会受到社会的高度关注。不同人基于不同的信息和不同的利益考量，审视这件大事。自从2013年十八届三中全会确定“加快房地产税立法并适时推进改革”之后，社会各界对房地产税的预期已经转变为房地产税是躲不过去的，关键是它什么时候来和以什么样的方式来。对于决策者来说，这就是房地产税制方案的设计和实施的战略选择问题。

　　谨慎对待房地产税可能带来的短期房价影响

　　随着税收知识的日益普及，对于房地产税与房地产价格的关系，人们知道得越来越多。越来越多的人放弃了通过房地产税来调控房价的想法。房地产税也不见得就一定是住房制度不可或缺的组成部分。住房制度应该要保障所有人都有可住的房子，对于不能通过商品房市场来加以解决的个人（家庭），保障性住房当应起到托底作用。不同时期不同社会对于保障性住房的覆盖比例和形式会有不同的需求，相应地形成不同的保障性住房模式。

　　各地所实施的商品住房限购在特定时期抑制了当地的商品房的需求，对于稳定房价起到了一定作用，但限购也意味着政府认可商品房是短缺品，有资格购买商品房的个人（家庭）购买商品房基本上不用担心房价下跌问题。从上个世纪90年代末福利分房制度改革以来，商品房价格从总体上看是稳步上升的且某个时间段可能迅速上升，虽然不排除局部地区房地产价格下跌。房价问题与土地供给制度有密切关系，只要土地供应足够多，那么房价上涨的压力就会缓解，甚至下降也不是不可能的。中国人口多、城市土地少，但现在城市住房供应以公寓楼为主，释放出大量土地，土地供应总体上看是完全可以保证的。这就是说，通过市场力量是有办法让房价下降的。

　　住房价格持续较快上涨和货币供应量也有密切关系。M2与GDP之比在世界上处于较高水平，多发的货币在很大程度上为价格高昂的住房所吸纳，才有了相对较低的消费者物价指数（CPI）。如果房价真得大幅度下跌，那么这些多出来的货币会不会挤入其他市场，从而造成其他商品价格上涨呢？这样的问题不能不加以关注，毕竟货币如水，总是要流到它应该去的地方。倘若如此，CPI就可能“报复性”上涨，这样的话，如何保持币值稳定就是一个大问题。

　　所有购买了商品房的个人（家庭）都不愿意接受可能是自己最大笔财富载体的住房总价缩水，他们就可能要求退回预购的住房，或要求开发商赔偿，或对按揭贷款条件提出新的要求。房价稳定性，哪怕是名义价格的稳定因此显得特别重要。对于与个人（家庭）收入水平相比价格较高的房价问题的解决，最好的办法是提高个人（家庭）的收入水平而让房价保持相对稳定。

　　从长期来看，开征房地产税的国家都经历了房价持续上涨的过程，房地产税从长期来看不会让房价下跌。从国际上看，房地产税通常以评估价为基础征收，地方政府通常也没有动力让房价下降。2011年1月28日重庆和上海两市试点的个人住房房产税，虽然不是标准意义上的房地产税（不是以房地产的评估价值为基础征收，也不是普遍征收，而只是对一小部分住房征收），但从试点以来，两市房价也是持续上涨的。

　　房地产税的支付能力问题

　　中国目前的情况很特殊。住房来源的多样性，决定了房地产税开征所带来的影响不同于一般市场经济国家。购买商品房，通常是个人（家庭）有了购买力之后才会买，但中国有相当部分的商品房是从福利房转化而来的，业主拥有住房所支付的货币相对于当前的房价基本可以忽略不计，现在价值百万千万元以上的住房可能只是花了几万几十万元就得到了。没有商品房的购买力，却拥有了商品房，而且在获得商品房之后，他们的收入水平并没有跨越式上升，结果是住房评估价与个人（家庭）的收入之比严重不合理。

　　且不说这些福利分房的受益者。十多年前购买商品房，所支付的总价较低，但过去的十多年，房价快速上涨，买房者的收入水平如果没有同步上升的话，他们同样面临一个问题，即住房评估价与个人（家庭）的收入之比严重不合理。在北京西北四环，十多年前一平方米五千元左右的价格，而今可能超过一平方米十万元，如果个人（家庭）收入没有跨越式上升，那么情形与福利分房的差不了多少。

　　以上两个群体有多少人，所涉住房面积和评估价有多大，都是必须注意的问题。这样的群体属于即使很想支付房地产税，也可能面临没有能力的约束。他们的问题是，也愿意支付税收，但确实支付能力有限。

　　经常会有人提议，给每个人一定面积的免征额，以换取房地产税的开征。问题是，不同地区的住房价格差异很大，同是一平方米，市中心与远郊区的价格差距可能达到二十倍以上，这样的设想只会带来新的不公平。这样的政策选择对居住在市中心的个人（家庭）来说是一种优惠，但问题是，城市规划的目标是要让更多人居住在市中心吗？我们没有理由让世世代代居住在市中心的个人（家庭）搬迁，但他们祖传的住房评估价实在太高，他们的收入水平又很有限，这样的问题如何解决？如果一个人（家庭）同时在市中心和远郊区都有住房，那么究竟应该免哪里的面积呢？免面积的思路转到免金额上来，例如给每个人30万元的免征额，但新问题还是会出现，市中心的个人（家庭）会抱怨负担还是很重。可见，无论是免面积还是面金额，都需要认真研究其中隐含的问题，未雨绸缪，做好对策。

　　不少人只是用大城市思维来思考房地产税开征问题，大城市特别是特大城市一个人（家庭）拥有一两套商品房已经不容易，拥有多套住房的毕竟是少数，当然这不能排除拥有几十套几百套（座）住房的个人（家庭），因此以为免除一套两套纳税就可以解决问题。实际上，在三四线城市，有三四套甚至更多住房的家庭不少，免除一两套之后，他们还可能要缴纳房地产税。自住房地产本身不会有现金流（非自住房现在就有房产税等多种税要缴纳），如果要纳税，业主可能就必须要出售住房，那么在当下经济下行压力较大的条件下，对房地产市场的影响也需要认真评估。

　　不少人希望在房地产税推出的早期，只是对少数住房课税，如同重庆和上海，这不失为一种立法思路，也会大大缓解征税的压力。但问题依旧在那里，如果不是按照评估价征税，那么这样的房地产税如何保证公平？如果按评估价征税，那么业主能负担得起吗？有人会说，交不起可以先记账，等去世后再算总账，这种说法很不负责任，会将房地产税开征导向税收伦理问题。国人总是希望有点财富留给子孙后代，结果是人一死房子就要拍卖，显然这对社会稳定是极其不利的，也不利于房地产税立法的顺利进行。

　　我们不能为了征税而征税。在许多时候，我们需要回到房地产税立法的初衷上来，我们到底是因为什么需要房地产税的。能够找的理由只有一个，为地方公共服务融资。为了让房地产税立法更加稳步，我们不能不考虑可能的各种社会反应。

　　立法过程当成为一个重要的讨论平台

　　房地产税开征或立法消息，每次一出来，甚至是一有风吹草动，就有明显的社会反应。房地产税的预期问题不能不解决。房地产税开征，在一定程度上有点像高高的堰塞湖，怎么防范化解风险呢？只有当人民能够坦然面对，只有当人民能够接受这样的税的时候，房地产开征的条件才会具备。经常会有人讨论房地产税开征的理由何在，土地在增值，房子在贬值，但地又不是自己的，税基评估的是土地还是房子？要消除这些疑问，房地产税立法中就必须对这作出回应。

理性的做法是将房地产税立法作为一个平台，让公众可以充分地表达意见，毕竟开征房地产税的目标不只是税收收入本身，我们有更加宏伟的目标——人民的美好生活。只有在更有利于人民美好生活目标实现的前提下，房地产税的开征才不是什么问题。

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近一段时间以来，有关于房地产市场最突出的两个政策性意见，其一是关于北上广深房地产交易税费的下调，其二是在本届“两会”上提出稳步推进房地产税立法与实施。如果看第一个政策性意见，是完全符合当下“减税降费、降低成本”的主要思路，是顺应经济发展的做法。那么房地产税的推进，却看似和当前的主要思路相悖，那么为什么要稳步推进房地产税的立法和实施，未来房地产税落地之后对住房市场有何影响，在此我们将对房地产税存在的必要及实施的可能进行大胆设想。

　　房地产税的实施背景

　　过去若干年来，中国房地产市场在快速蓬勃发展，但是市场化进行中总会遇到一定问题，政策建立到实施需要过程，所以在市场培育过程中势必会出现一定问题。作为房地产行业重要的市场化调整手段，房地产税在中国的稳步推进是十分必要也十分迫切的。因为房地产市场是中国特色社会主义市场经济体系中不可分割的一部分，市场的发展不能光靠行政命令的干预。通过税费调节，让市场自己决定市场，是市场经济的核心要求。所以在中国房地产市场逐步走向新阶段的大的历史背景下，房地产税择机出台并稳步推进是整个房地产市场规范化、灵性化发展的重要举措，是调控房地产市场的长效机制。只有市场拥有规范的健全的法制体系才能有健康繁育的市场交易行为，通过法律保障相关产业的健康发展符合“依法治国”的核心理念。

　　实际上，过去几年有关于房地产税的推进落实，在坊间有着很多说法，但是本次“两会”高层正式提出稳步推进房地产税法进行立法程序，算是让近几年来悬而未决的房地产税预期基本“稳步落地”。此消息一经报道，沪深两指内的地产板块股票随之出现断崖式的下跌，真可谓市场反应之迅速。实际上大家并不要如此看衰中国未来的房地产市场。从宏观经济进行考量，中国还有大量的村镇需要进一步建设发展为城市，中国的城市化进程还远没有完成，从总体需求上中国的房地产行业还有很强的发展动能。从既有城市，尤其是老旧社区较多的城市，这些城市由于规划不合理，以及老旧房屋年久失修，面临大面积旧城腾退改造，房地产行业的依旧拥有这强劲的发展潜力。只要市场依旧存在，市场需求依旧旺盛，那么一个普遍性的税费制度推出，并不会对整个市场造成毁灭性的影响，所以大家认为房地产税会严重利空房地产行业，实际上并不存在。

　　房地产税到底是一个什么样的税制

　　从目前发展的趋势上看，虽然目前我国房地产市场实行“因城施策”，但是总体上是通过行政手段控制和干预房地产市场。而房地产市场是覆盖全中国的重要体系，再次实施因城施策，但很有可能因为地区差异衍生出一些后续问题，所以房地产税作为一个普遍的大众税费是合情合理的。一旦房地产税作为全国性的税费品种实施推广，则在具体环节上肯定向刚需及租房客户有一定的政策倾斜，做到法理明晰，照顾弱势。具体的，房地产税针对刚需(拥有一套或两套自有住房)及租房客户(无房)有一些的普惠性税费减免(类似于个税减免)，而针对多套住房或数套大标的住房的投资群体，采取阶梯式计价税费的模式，通过税费等级来调节拥有产业的货币成本，这样才能更有效的对市场进行管控。通过市场来管理规范市场，是依法治国的核心策略。

　　房地产税可行性的大胆设想

　　全国范围内统一税制能够较为便捷的完成相关税费的收取工作。2019年1月1日，个人所得税APP系统正式上线运营，标志着全国范围内税收体系改革全面迈向电子化、网络化。而在2019年5月份即将正式实施的新版征信条例，对个人信息有着非常明晰的记录。个税APP系统的上线和新版征信系统的推广，证明有关部门已经掌握了全国范围内个人大数据连接的主要方式，实际上有关部门对个人信息的掌握要远远比个人想的要细致、全面，所以基于当下的技术手段，房地产税可以结合个税APP和新版征信系统，建立完善全国范围内的普遍性税收体系是理所应当、也符合逻辑的。

　　综上，房地产税是将房地产市场向着法制化、规范化推进的重要举措，在落实“房住不炒”，尤其是精准打击房地产投机行为是十分必要的。从长远方向上看，房地产市场总体发展的趋势是好的，房地产税的落实只能进一步规范市场，这是更有利于市场发展的。

（房掌柜整理自21世纪经济报道、乐居财经）