合肥楼市主旋律仍将以稳为主 改善型住房投资是主流

刚刚过去的一季度，房地产市场成交结构性分化进一步加剧：一线和核心二线城市出现回暖征兆，而三、四线城市因前期需求透支严重，回调压力依然巨大。

　　数据显示，2019年一季度，40个重点城市商品住宅合计成交6038万平方米，环比锐减32%，同比下降14%。其中，约有半数城市成交好于去年同期，且主要集中在核心一二线城市。具体来看，一季度一线城市成交量企稳回升。虽环比仍下跌，但跌幅最小。再从同比上看，成交量明显好于去年同期且同比大幅增加33%；而二线、三四线城市则环比、同比齐跌，市场回调较为显著。　　

近日，合肥市政府信息公开网发布的《2018年全市房地产开发运行情况分析》（以下简称《情况分析》）一文中指出，2018年，合肥市认真贯彻落实“房子是用来住的不是用来炒的”定位，严格执行房地产调控政策，房地产开发项目建设进度放缓，土地成交减少，投资增长乏力，商品房销售面积低位增长，政策效果持续释放，市场总体保持健康平稳运行，但新增项目减少、建安投资下降、后期增长乏力等问题需要高度关注。

　　改善型住房投资是主流

　　《情况分析》指出，2018年，全市房地产开发投资1527.17亿元，连续6年超千亿元，同比下降1.9%。其中，住宅投资1165.86亿元，增长6.4%，住宅投资占全市的比重76.3%，同比提高6个百分点，拉动房地产投资增长4.5个百分点；办公楼投资107.27亿元，下降5.6%；商业营业用房投资152.36亿元，下降30.7%；其他投资101.68亿元，下降20.9%。

　　住宅投资中，90-144平方米住宅即改善性户型投资增长最快、占比最高，全年完成投资777.11亿元，增长23.1%，占住宅投资的66.7%，同比提高9.1个百分点；90平方米及以下住宅投资209.75亿元，下降13.4%；144平方米以上住宅投资179.01亿元，下降19.3%。住宅中的别墅、高档公寓投资32.65亿元，增长17.8%。

　　商品房销售面积由负转正

　　2018年，合肥市新建商品房销售在上年低基数的基础上，销售面积实现正增长。全年销售面积1389.58万平方米，同比增长8.3%，而2017年同期是下降38.8%。

　　其中，住宅销售形势明显向好，销售面积同比增长14.9%，快于全市6.6个百分点，占全市销售面积比重近八成，达到79.4%，同比提高4.6个百分点，对全市销售增长的贡献为135.1%。

　　90-144平方米住宅销售面积785.33万平方米，增长16.4%；90平方米及以下住宅194.00万平方米，增长12.4%；144平方米以上住宅124.55万平方米，增长10.1%。住宅以外的房屋销售均同比下降，其中商业营业用房、其他用房销售面积降幅收窄；办公楼销售面积降幅继续扩大，同比下降25.2%，比上年同期降幅扩大14.7个百分点。

　　办公商业去库存显成效

　　截至2018年12月末，全市商品房待售面积191.26万平方米，比上年末减少13.30万平方米。其中，住宅待售面积39.99万平方米，比上年末增加1.63万平方米；办公楼待售面积19.73万平方米，比上年末减少16.64万平方米；商业营业用房待售面积39.40万平方米，比上年末减少8.90万平方米；其它（主要为厂房、车位、储藏室等）待售面积92.14万平方米，比上年末增加10.62万平方米。可以看出，办公楼、商业营业用房的去库存效果明显。

　　房地产开发向四城区外转移

　　受土地资源、房地产调控等影响，合肥市房地产开发重心已从四城区加速向外围转移。2018年，主城区完成投资727.98亿元，增速由去年增长14.2%转为下降17.6%，影响全市房地产投资增速10个百分点；总量占全市比重为47.7%，首次占比跌破一半，同比回落9.1个百分点。四开发区完成投资324.76亿元，增长23.1%，占全市的21.3%。县域完成投资474.44亿元，增长15.7%，占全市的31.1%，拉动力最强。

　　今年楼市主旋律仍将以“稳”为主

　　《情况分析》还展望了2019年房地产开发形势：2019年，合肥市将积极开展住房租赁试点，持续完善长效机制建设，楼市的主旋律仍将以“稳”为主，因城施策多管齐下，抑制过热投资投机需求，稳定市场环境，所以2019年楼市宏观环境的总基调不会改变，调控政策不会有大的改变。

　　受资金趋紧、土地市场遇冷、项目建设放缓等不利影响，2019年全市房地产开发投资或将延续下降态势；在限购限贷政策不变的大环境下，受人才政策、二孩政策和两次全面降准的有利影响，刚需和改善型需求不断积累，预计全年销售面积或能实现增长。

（文章整理自江淮晨报、证券日报）