楼市红五月热销行情不再 三四线去库存压力普遍增加

　　2019年5月，全国住宅市场成交整体平淡，传统的“红五月”行情并未出现。即使在五一黄金周期间，更多人还是选择拜访亲友、外出旅游等，而非看房、购房。业内分析认为，2019年3月份以来房地产市场出现的短暂“小阳春”并未持续，5月份销售市场整体低迷，多数城市项目案场实际到访量不尽人意，成交量大幅回落。

　　“红五月”热销行情不再

　　2019开年以来“北三县”楼市销售价格有所上涨，前来看房的人数明显增加。不过，截至5月份，受到严格限购政策影响，销售数量基本处于休眠状态，房地产去库存压力凸显。

　　“已经快2年没这么多人来看房了。”位于燕郊首尔甜城售楼处的一位置业顾问说。两年前，环北京的廊坊等城市出台限购政策，当地房价迅速“腰斩”，成交量也陷入冰点。

　　2018年四季度起，“北三县”利好不断。尤其是地铁线路的直接利好，沿线公寓的销售价格较2018年底上涨了2000元。不过，楼市并未摆脱有价无市的尴尬局面。上述置业顾问表示，“2019年以来，尽管访客带看数量有所增加，但是成交量仍然处于低谷，不少中介公司已经倒闭。”

　　不仅仅是环北京地区，克而瑞研究中心的统计数据显示，5月份以来，各线城市房地产市场普遍低迷。以五一黄金周的成交数据为例，受监测的40个重点城市累计成交161万平方米，同比下降55%。各线城市成交量皆有回落，二线城市以-68%同比跌幅居首。

　　具体来看，4个一线城市成交量同比下降27%，北京、上海和广州均有不同程度的回落，北京低至1.2万平方米，同比下降75%。深圳市场回暖，成交量同比增长41%。11个二线城市成交量降至历史低位，同比下降68%。合肥、长沙、青岛等市场显著转冷，成交量同比跌幅超-70%，南京、成都更是超-80%。

　　25个三四线城市成交量同比下降43%，各城市市场显著分化。其中，惠州、温州、湖州市场热度明显不及去年同期，成交量同比均腰斩。五一假期扬州、韶关楼市异常冷清，成交量均不足1万平方米，同比跌幅超-90%。

　　三部门为楼市虚火降温

　　近一个半月时间，针对局部楼市过热表现，三大监管部门分别发出了不同的预警信息。专家普遍认为，当前，房地产调控政策的总体基调并未改变，也不会发生改变。

　　具体来看，银保监会5月17日印发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，对2019年银行保险机构整治工作进行部署。其中，房地产融资乱象更是被单独点名。随后，银保监会新闻发言人肖远企公开表示，要坚决避免房地产和金融资产泡沫;央行方面，中国央行金融市场司副司长邹澜在5月10日的媒体通气会上称，房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变，央行将继续严格遵循“房住不炒”的定位，落实好差别化住房信贷政策，继续做好房地产市场资金管理的相关工作。

　　除明确房地产金融政策不放松外，住建部亦对房价涨幅过快、房地产市场趋热的10个城市分别于4月19日和5月18日进行了两次预警。

　　民生银行研究院产业研究中心负责人董运佳表示，今年以来，随着稳增长政策效果逐渐显现，“因城施策”导向下部分地区调控政策力度有所弱化、房地产市场需求有所回暖，房价稳中略升，同时，部分地区显现出的过热迹象，也使得市场预期有所分化。在此背景下，住建部、央行等表态均旨在落实稳房价、稳地价、稳预期的调控目标，表明房地产市场定位以及调控政策的总体基调并未改变，也不会发生改变。

　　随着监管部门喊话为楼市“灭火”，部分“闯红线”违规进入楼市的资金，也频频受到处罚。

　　如针对渤海银行济南分行变相为房地产企业提供土地储备融资等行为，山东银保监局对其作出罚款40万元的行政处罚决定;再比如，针对上海农商银宝山支行2017年违规发放某贷款，被用作拍地保证金、土地出让金的行为，上海银保监局对其作出责令改正、罚没合计228.7968万元的行政处罚决定。

　　“近期房地产市场呈现回暖迹象的背后，不排除有违规资金进入。”董运佳认为，银保监会近期对房地产市场融资乱象的整治，也表明了监管规则的连续性和稳定性，预计房地产市场融资环境短期内仍难言宽松。

　　整体而言，虽然近期多个城市的微调对市场释放出一定的宽松信号，但5月份以来，从热点城市出台的与房地产市场相关的政策来看，多数仍以收紧为主。

　　对此，恒大研究院副院长夏磊表示，决定房价的因素其实就是人口、产业、土地、金融四个方面。对于部分人口持续增长、土地供给不足的城市来说，在供不应求的影响下，房价上涨的压力也会增长，调控政策将随之进一步收紧;而对于一些市场表现较为平稳的城市来说，则可适度修正短期调控措施，如限价、限售等政策。目的是在市场高温时借助调控政策起到迅速刹车的作用，待市场平稳后，可逐步清除退出。

　　楼市去化压力普遍增加

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，北京楼市库存已经达到7.13万套，创下近8年来新高。事实上，北京楼市在近一年的时间中库存上涨近2万套，上涨幅度高达42%，尤其是2018年下半年再次出现了明显的供应井喷现象。

　　“在过去3年，北京累计出让了95宗商品房住宅地块(限竞房92宗)，合计规划的商品房建筑面积达到了851万平方米。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，“按照正常的投资逻辑，叠加建安税费等投资，这90多个项目大约合计是5000亿的投资规模。不过，截至目前销售规模仅有500亿。”

　　“一方面，北京市场过去2年土地供应规模逐渐开始反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。另一方面，供应扎堆现象明显，购房者仍然全面观望，这使得供大于求局面不断加剧。”张大伟表示。

　　距离北京最近的河北“北三县”同样面临去化压力。2019年3月以来，廊坊市政府启动了整治全市房地产经纪机构违法销售专项行动，严查规避限购政策等12种违法销售行为。

　　业内人士指出，这几乎“堵死”了企图先交房款再补社保的购房群体，开发商、中介售楼压力进一步增大。廊坊市住房和城乡建设局数据显示，2016年、2017年、2018年，廊坊市新建商品房成交面积从1761万平方米降至746万平方米、381万平方米，其中住宅成交面积从1603万平方米降至638万平方米、277万平方米，呈断崖式暴跌态势。大厂回族自治县与通州区隔河相望。经过严格限购等政策调控，2018年新建商品房成交344套、3.9万平方米，同比下降95%，其中住宅159套、1.52万平方米，同比下降98%。

　　根据易居房地产研究院针对全国百城住宅库存的监测数据，截至2019年3月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米，同比增长3.0%。观察历史数据，2018年9月份以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。

　　“预计二季度库存依然会有攀升的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，2019年3月，受监测的100个城市中，有51个城市库存出现了同比增长现象。其中惠州、福州和廊坊3个城市的库存上升速度较快，同比增速分别达到104%、82%和79%。

　　对比各线城市库存数据，可以看出，三四线城市库存拉升的态势更为明显。2018年11月份以来，三四线城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势。尤其是，近5个月来三四线城市的库存一直在明显攀升。严跃进指出，“三四线楼市已经步入明显降温通道，进而使得库存去化压力重新增加。”

　　地市调控还需多方联动

　　在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，地市调控更为根本的还是资金方面的政策。“如果在资金方面严格把控，将会有很大一部分小房企无力拿地。”

　　以上海为例，上海土地出让采取招挂复合的模式，有严格的资金要求，一是房企需要交纳地价的20%作为保证金，二是要求参与拍地的企业有较大比例的自有资金。

　　“通过这种方式，上海将土地招拍挂卡得非常严。” 卢文曦表示，但基于对土地出让收入的依赖，大多数城市难以采取这种严格的方式。

　　除了土拍市场的资金严控，房企资金来源的严控则是另外一个方面。

　　数据显示，去年下半年以来，房企融资环境得到了一定的宽松。同策咨询研究院跟踪数据显示，今年前四个月，40家典型房企融资总额共计3211.71亿元;同比2018年1—4月2666.08亿元，多出545.63亿元，同比上涨20.46%。资金面的缓解也直接体现在土地市场上—1—4月，累计超过28家企业拿地过百亿元，同比2018年只有24家，2017年同期只有18家。

　　在“房住不炒”“三稳”目标下，这一助推地市热情的因素也迅速迎来政策“打补丁”。

　　近期银保监会多次针对房地产金融发声，严控违规资金流入房地产。据统计，4月1日至5月20日，各地银保监局已针对违规“输血”房地产开出罚单32张。5月17日，银保监会更发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，多条内容严格整治违规向房企“输血”。

　　政策严控下，房企融资表现也急剧降速。同策研究院指出，纵向来看，4月40家典型上市房企完成融资总额共计753.62亿元，环比上月1024.2亿元大幅滑落。“近期银保监会对金融机构过度‘输血’房企采取了一系列举措，对房企融资产生了一定程度的抑制。”张宏伟表示。

　　中国社会科学院城环所不动产室主任王业强综合指出：“房地产市场调控需要楼市、地市、金融协同工作，基于此，为了更好地实现房地产市场平稳健康发展，可以在长效机制中建立一个各部门的协调机制。”

　　(房掌柜整理自时代周报、经济参考报、证券日报)