万科称准备迎接楼市下跌 西安房价大跌可能性很小

万科已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。也就是说，万科已经做好了准备，迎接即将到来的房价下跌。

存货跌价准备多在三四线城市

3月26日，万科2016年公布年报显示，报告期内对12个城市的项目存货跌价准备余额为13.8亿元，较2015年底增长82.3%。这些项目分布在烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南充、南通等个别二线及三、四线城市。年末新增跌价准备余额中，以南充金润华府数额最大。

有财会专业人士告诉记者，存货跌价准备是期末对存货进行清查时，企业对存货成本不可收回部分的备抵科目，存在于包括房地产在内的各类企业财务信息中。对该项金额的大幅增加，万科在年报中给出的原因是“部分城市房价、地价持续调整，公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。”

也有外界认为此举是为房价下跌做准备，毕竟龙头企业的一举一动预示着行业走向。万科董秘朱旭解释，上述计提主要是基于审慎态度，未来仍将谨慎，尤其对三四线城市保持谨慎。与此相应，公司新增开发项目集中在一二线城市。

记者发现，除了万科，今年已有深天地A、中粮地产等多家上市房企发出计提资产减值公告。“存货跌价准备出于企业自身财务需求。”华安证券投资总监屈放指出，多数时候该金额是基于对市场、政策的判断做出动态调整，甚至有年份不会做准备，“另外大型房企的市值达数百、上千亿，计提跌价准备金对整体业绩的影响较小。”

没有证据表明，存货跌价准备与房价走势有直接关系。不过历次房企准备金额调整和计提动作却非空穴来风。以万科为例，2009年楼市调控趋向宽松，当期存货跌价准备金额下调至6.25亿元；近两年调控预期增加，万科该金额也上调。在2014年楼市下行期内，中华企业、绿景控股等多家房企也曾纷纷计提资产减值准备。

西安某房地产研究院负责人认为，做出跌价准备既和企业对一个城市的市场预判、历史库存等有关，也可能存在单个项目的具体原因，不能简单作为房价涨跌的参考。

48家房企存货超1万亿元

透过存货跌价准备金，也让房地产行业的存货情况浮出水面。华商报记者查询Wind资讯发现，按申银万国行业划分，在已公布年报的48家房地产企业中，截止2016年末的存货就超过1.1万亿元。对比2015年报数据，多家房企该项金额都出现了增长。

众所周知，存货是企业在日常活动中持有以备出售的产成品、处在生产中的在产品、生产或提供劳务过程中耗用的材料等。业内人士指出，房企存货不仅有土地、在建在售的房地产项目，也包括开发过程中的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等，以及各类经营用品和设备等，“存货不全是产品库存。”

从近年来上市公司的存货金额看，房地产企业一直是最多的，且存货周转天数也远高于其他行业。“高库存是影响房企利润的原因之一。”陕西师范大学经济学博士毕超认为，房地产属于资金密集型行业，强调高周转、快速销售存货。所以以往才会有中小房企被兼并和洗牌，并不是倒闭而是资金周转不过来了。他说，大型房企抵御存货风险的能力较强，但也会根据不同市场的现状和潜力来调节经营策略，这恐怕是存货跌价准备金的一个作用。

记者发现，在万科做存货跌价准备的南充、南通、抚顺等地房地产库存都比较大，去化周期最长的超过5年。

西安房价大跌的可能性很小

万科报告期内对12个城市的项目存货跌价并没有陕西的城市，“陕西没有城市上榜，并不代表风险完全不存在。”地产评论人士夏强表示，房价涨跌除了受到政策、金融杠杆、经济大环境和产业结构等影响，还与人口流动所带来的购买需求密切相关。他说，西安作为区域中心城市，又有多项利好政策带动，人口总体上处于流入状态，购买力对房地产库存的去化形成支撑。其他需求跟不上供给的地级市、县，所面临的市场回调风险相对较高。

陕西省住建厅有关负责人在今年初也公开谈到：“十三五规划中，我省房地产市场主基调是去库存，提品质。因为除了西安市的库存量，其它各地还是比较大的，平均十六个月，县城超过十八个月的比比皆是，还有超过四十多个月的。”

独立地产金融评论人士毕超认为，供需关系是导致房价涨跌最重要的因素。从西安来看，目前人口呈现缓慢流入状态，只要人口呈现净流入，房价下跌的可能性就很小。从价格来看，目前西安商品房均价不到8000元，价格相对不高，这也是其难以出现大跌的重要因素。