多城写字楼空置率攀升 一二线城市供应均呈缩减趋势

近日，多个机构发布上半年写字楼市场报告显示，随着各城市供应量的迅速增加，从而推高了写字楼空置率。如上半年，北京市甲级写字楼空置率为11.5%，达8年以来最高值；上海优质写字楼市场空置率同比升至18%，创下近10年新高；深圳甲级写字楼的整体空置率亦升高至23.3%。各地方政府纷纷加快产业升级脚步，商服用地在土地出让中始终占据较高比重，这也是主要城市写字楼供应量迅速增加的主要原因。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示，回顾刚刚过去的上半年，房地产市场不同细分领域的表现不尽相同。住宅市场的成绩十分抢眼，在“因城施政”概念的指引下，一手房市场结构合理的供应端与逐渐释放的购房需求相结合，共同促成住宅成交量的大幅提升。大宗投资市场继续维持活跃态势，二季度完成的成交涵盖多种物业类型，尤其以自用型物业及存量改造型物业最为抢眼。

相较而言，写字楼市场正处于调整周期，尽管市场活跃度有所改善，但整体表现较以往出现下滑。可以看到，在国际国内错综复杂的形势下，未来房地产市场的发展仍然面临极大的压力与挑战，但这中间也蕴含着机遇与突破，面对新形势、寻找新动能将成为未来房地产业发展的核心主题。

同策咨询研究院总监张宏伟表示，在核心城市当中，商办市场总量都是过剩的，这不是一天两天形成的，并且也很正常。目前国内城市还处于持续开发过程中，相关的商务配建在城镇化进程没有完成的情况下，供应量还会持续增加。

　　多城写字楼空置率高企

　　今年上半年，不少热点城市的写字楼率置率创下近年来新高。

　　高力国际数据显示，受整体需求下降及即将入市的大量新增供应加剧市场竞争的影响，北京写字楼整体空置率被半年环比推升0.9个百分点至11.5%，是8年以来的最高值。2019年下半年，北京有7个新项目合计约61万平方米写字楼计划入市，其中近75%的项目将位于CBD及周边区域与丽泽金融商务区。高力国际预计，面临下半年的供应高峰，北京甲级写字楼市场的整体空置率仍将比2019年上半年上升3.6个百分点至15.1%。

　　世邦魏理仕CBRE 最新发布的数据则显示，今年上半年，上海优质写字楼市场空置率同比升至18%，创下近10年新高。

　　据高力国际数据，上半年深圳甲级写字楼空置率达到了23%；截至今年6月底，深圳全市甲级写字楼存量达到553万平方米，环比和同比分别上涨8.3%和19.3%。但同时，一二线城市新开工和土地供应数据也显示，写字楼长期供应均呈缩减趋势。

　　中指控股数据显示，今年1~5月，15个重点城市写字楼新开工面积1210.80万平方米，同比降幅16.57%。其中一线城市写字楼新开工面积同比下降12.26%；二线城市新开工面积同比下降 18.63%；土地供应方面，今年1~6月15个重点城市商办用地成交规划建筑面积超2000万平方米，同比下降28.09%。

　　同策咨询研究院总监张宏伟表示，“在核心城市当中，商办市场的总量都是过剩的，这不是一天两天形成的，并且也很正常。目前国内城市还是处于持续开发过程中，相关的商务配建在城镇化进程没有完成的情况下，供应量还会持续增加。一线城市完全有能力消化这些供应，二线城市的消化能力可能偏弱，会导致出现一些写字楼的空置问题。”

　　写字楼租金稳中微升

　　尽管各个城市致力于打造不同的产业集聚区，从而凸显各自的城市定位和产业导向，但在写字楼市场，各地的主导行业却不尽相同。第一太平戴维斯统计显示，列为国家中心城市的北京、天津、上海、重庆、广州、武汉、郑州等，其甲级写字楼市场的前三大需求行业仍然集中在金融、房地产和TMT行业。

　　虽然国内多数城市的写字楼市场都面临供应过剩问题，但市场表现仍令人满意。中指控股《2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告》显示，2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升，平均租金为5.0元/平米?天，环比上涨0.01%。

　　从城市等级看，一线城市中，41.7%的商圈写字楼租金环比上涨、58.3%环比下跌。二线城市中，75%商圈写字楼租金环比上涨，22.7%环比下跌。其中，一线城市写字楼市场需求减少，租金有所下降；而部分重点二线城市由于人才落户政策及产业优惠政策，城市吸引力大幅提升，写字楼市场发展尤为迅速。

　　中信证券在2019年初的一份报告中提及，部分城市甲级写字楼市场调整，核心原因可能是供给，而非需求。

　　行业分布方面，金融行业仍是各个热点城市写字楼需求助力。根据主要城市甲级写字楼市场金融租户的占比数据——上海和深圳同为38%、北京37%、重庆35%、广州为24%。

　　租金方面，世邦魏理仕在今年上半年追踪的17个市场中，有12个市场的写字楼租金有所下降。同时，业主增加了免租期等激励措施，以吸引高品质的租户。租户扩张动能减弱令上半年写字楼净吸纳量同比下降50%左右。

　　世邦魏理仕预计，在市场开放和财政政策支持下，2019年下半年的办公需求将有所改善。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，“当前办公市场基本平稳，P2P这些企业现在大量倒闭，的确出现了一些空置，但按照市场规律，空置多了、租金下调，是有利于企业发展的。二三线城市供需失衡主要原因还是因为商业地产价格高，但并不一定租金上涨就是好事情。当然，租金上涨代表了企业需求旺盛。但供应量大了，降租金对于实体商贸企业反而是好事。”　

（文章整理自每日经济新闻、中国经济新闻）