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融创上海再拓土 楼面价8万+利润空间与业绩补位“焦虑”

清远房地产网-房掌柜 2021-02-22 10:29:15来源:观点地产网 

 2021年开局,全国土地供应如火如荼,各大房企纷纷加入抢地阵营,一场没有硝烟的战争打响。

融创是这场投拓大战的其中一员。复工仅三天时间,这家企业就接连砸下85亿元在南通、上海拿地。

普遍的观点认为,时下正值年初,各家房企用于投拓的资金尚且充裕,反映到土地招拍挂上,则表现出房企热烈抢地的景象。

但拿地之余,融创上海普陀宅地超过8万元/平方米的楼面价同样引发了不少关注。一边是积极纳储的利好消息,一边却是高地价与限售、限价带来的利润压力。

8万+楼面价

2月20日下午,上海土地市场经历了一场鏖战。

这场争夺战的战利品是上海普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块,该地块为住宅用地,出让面积3.82万平方米,容积率为2,建筑面积7.65万平方米,地块的起始价为47.39亿元,起始楼面价为6.2万元/平方米。

上述地块共吸引了包括招商、融创+建发联合体、保利在内的三家拿地主体参拍,因此,这场抢地大战也被称作普陀石泉社区“三国大战”。

根据拍卖现场传来的消息,地块开拍后,融创联合体率先举牌报价,保利紧随其后,在接下来的一段时间内,两家拿地主体开始了你来我往的叫价。

拍卖20余分钟后,地块报价突破50亿元,但房企们似乎没有停下战火的意思,依旧以较快的速度举牌喊价。30分钟左右,地块拍卖至64轮,招商首度加入战场,三家拿地主体开始激烈厮杀。

随着时间的流逝,地块的楼面价从每平方米6.2万元逐步上升至7万元,进而突破8万元。各方断断续续“交火”至第314轮,最终,融创+建发联合体成功抢得上海普陀区石泉社区宅地。

在分析人士看来,此次上海普陀宅地能够吸引诸多大型房企争抢,一方面,是当下正值年初,各大房企用于拿地的金额充裕;另一方面则源于地块本身的指标较为优质。

据悉,上述地块位于上海内环,是标准的“地铁上盖”,同时,地块周边多为上世纪80年代建造的售后公房,板块内的改善需求较为旺盛,其周边竞品不多,这就意味着,该项目在后续销售上将拥有极大的优势。

在该普陀地块当中,建发拥有49%股权,而融创则作为操盘方拥有其余51%股权,分析人士提到,拉来建发共同拿地不仅能够减少企业投拓阶段的竞争,还能共同分担高额的地价,共摊风险,可以预测,上述地块后续或将打造为壹号院等顶豪系列产品。

回到地块本身,此次地块的成交金额为64.52亿元,溢价率36.15%,成交楼面价为8.43万元/平方米,刷新了上海普陀区宅地成交单价,同时跻身上海宅地历史成交单价前五名。

针对超高的楼面价,不少投资者在公开平台表示质疑:“八万多拿一块周边二手房价不到六万的地,怎么想的?”、“旁边同社区地块四万多,二手房目前接近六万,融创此次拿地单价八万多,不会亏?”……

事实上,在2020年12月18日,大华集团同样在上海普陀区石泉社区拿下一宗地块,该地块与融创此次拿下的宅地直线距离仅为463米左右,但彼时大华的拿地价格为30.6亿元,成交楼面价4.74万元/平方米,溢价率17.55%

时隔两个月,地块的楼面价格几乎翻了一番,与此同时,当下楼市调控并未松绑,在限售限价等政策引导下,融创普陀项目的未来利润成谜。

但也有不少反对意见。据悉,融创此次的楼面价近8.5万元/平方米,若加上后续的开发成本、建安成本、三费等等,要实现盈利,其新房售价至少需要突破12万元/平方米。

根据普陀区房管局在竞买活动开始前发布的相关提示,该地块周边商品住宅销售均价为9.6万元/平方米。具体而言,同在石泉社区的宝华城市之星目前的次新房售价在11万元/平方米左右,而其余入市时间较长的二手房房价在6万元/平方米左右。

因此,综合周边二手房售价,有投资者在公开平台预测,上述项目的楼面价或能达到14万元/平方米至15万元/平方米,融创的帐还是能算得过来的。

融创“攻占”上海

风从上海来。

“以上海为核心的沪宁区域,因其高成长性,仍将是融创中国未来布局的重点区域,融创中国不做昙花一现的开发商,而要不断沉淀和积累,打造时代豪宅。”早在2016年,融创中国上海区域集团总裁田强就曾如是说到。

对融创而言,上海是一座奇妙的城市,从2012年首入上海至今,这家企业不断在加码布局这座东方名都。

据观点地产新媒体不完全统计,仅本月以来,融创已斥资134.05亿元在全国各地纳储,其中包括2月4日以22亿元夺上海临港新片区商住地;2月19日以20.25亿元抢南通地块……但综合来看,上海依旧是融创的布局重点,在本月的投拓当中,融创在上海总共摘得两宗地块,拿地总金额达到86.51亿元,占月内投拓总金额的六成。

对此,分析人士表示,作为一线城市,上海无疑是融创的必争之地,近几年,融创在上海开发了多个豪宅项目,其中不乏上海桃花源、融创滨江壹号院等超级IP,拥有较大的品牌效益,同时,融创连续多年在上海夺得销冠的地位。

根据融创上海区域官微数据显示,截止2021年1月31日,融创在上海共有37个项目,其中售罄项目25个,在售项目5个,待售项目7个。而财报显示,截至去年中期,融创中国在上海的总土地储备为332.46万平方米,再加此次夺得的普陀区宅地,融创在上海的版图进一步扩大。

销售方面,2017年,融创中国首度在上海房企销售排名当中跻身前五,2018年,其还凭借融创滨江壹号院、陆家嘴壹号院等高端项目夺得流量销售金额冠军席位,年度权益销售金额第二。

2019年,融创以225.83亿元的权益金额位列销售榜首,同比2018年增长近95亿元,超出第二名万科约35亿元。

但从去年开始,融创在上海的销售金额及排名一度滑落。

2020年,融创中国累计实现合同销售金额约5752.6亿元,同比增长3.42%,累计合同销售面积约4102.1万平方米,同比增长7.15%,2020年,归属于该公司的权益合同销售金额约3889.2亿元。

而其在上海的全口径销售额为306.23亿元,排在第三位,权益销售额为181.39亿元,排名跌出前三。

事实上,虽然一线城市高端住宅有品牌效应,但在高地价碰上严限价,无疑会导致整体的销售金额下滑,与此同时,限价的因素,也导致融创整体的溢价能力下降。

或许,融创频繁加码上海,意在重回巅峰;或许,融创大手笔拿地之下,同样暗藏魔都的业绩焦虑。

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责任编辑:陈宁宁

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