楼市低温行情来袭 降价迫使开发商忍痛让渡利润空间

　　融360大数据研究院数据显示，2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.110倍。

　　全国楼市加速驶向低温通道时，开发商正撕开降价之口，试图“以价换量”向冷淡行情进行最后一搏。

　　8月20日，中国恒大(03333.HK)深圳公司推出全员营销优惠升级活动，在8月20日至10月8日期间，恒房通推荐购房均享9·8折优惠，每日推出5套特价房。

　　降价促销在市场中并非个例。但在当下行业低温环境中，外部融资渠道不畅、行业规模增速整体放缓，竭力创造内生现金流成为房企求生的可靠途径。

　　房贷利率进入反弹阶段

　　“7月，全国首套房贷款平均利率相当于基准利率1.110倍，环比上涨了2BP;二套房贷款平均利率环比则上涨1BP。从数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。” 李万赋说。

　　而房贷利率的上浮，在年内房价上涨势头猛烈的多个热门二线城市中有着明显的表现。其中，5月因新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大，而被住建部预警的苏州首套房贷利率达到6.03%，环比飙升16BP，一跃成为全国房贷利率水平最高的城市，也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市。而其二套房贷利率均值则达到6.30%，环比上涨11BP。

　　李万赋表示，近一个月内，苏州地区的房贷利率发生了多次调整。7月24日之前，苏州地区多家银行就已经将首套房贷利率上浮20%调整至上浮22%。7月24日，苏州升级楼市调整政策，出台《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，指出将进一步加强用地出让管理、调整居民购房政策、扩大住房限制转让实施范围，并且进一步加强住房信贷税收管理。之后，多家银行又进行了新一轮的上涨调整。

　　从银行层面来看，目前，融360大数据研究院在苏州地区监测的17家银行分(支)行房贷利率中，9家银行首套执行基准上浮25%，3家银行基准上浮23%，2家银行执行基准上浮22%;二套房主流贷款利率水平为基准上浮30%。而且放款速度都有所延缓，普遍要在2个月以上。

　　上月，首套房贷款利率涨幅最高的城市，是同样在5月被住建部预警的大连，其环比上涨幅度达20BP，而上涨的势头也持续到了本月。8月初，上述机构在该市监测的20家银行分(支)行中，多家银行又将首套房贷款利率由基准水平上调至基准上浮10%，二套房贷款利率由基准上浮10%上调至基准上浮15%，此次调整主要由国有银行带头，部分股份制银行也开始跟进。

　　“涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长沙，均在近一个月内多次上调房贷利率，调整时间集中在月初和月末，且部分银行额度紧张，甚至暂停受理房贷业务。” 李万赋表示。

　　降价之口被撕开

　　市场行情加速转冷，正迫使开发商忍痛让渡利润空间。

　　近日有市场消息称，8月初广州多处新盘大幅降价促销。番禺祈福缤纷汇推出一口价3.39万元/平方米的促销单位，与其前期销售价格相比，一口气下降6000元/平方米，但要求一次性付款。

　　项目相关负责人称，如此大力促销是为了尽快回笼资金。据悉，此次降价不分楼层，不分单位，价格统一为一次性付款3.39万/平方米，按揭五成以上首付款3.5万/平方米，五成以下3.6万/平方米。

　　开发商如此大力促销并非孤例。据不完全统计，广州增城已有9个楼盘出现不同幅度降价现象。以碧桂园(02007.HK)云顶为例，去年该项目推出90~128平方米户型，均价3.6万/平方米，楼王户型均价3.7万/平方米以上。但如今，90平方米户型均价降至2.8万左右，楼王单位售价仅在3.5万/平方米左右。

　　其他城市同样存在类似现象。据多个消息源透露，厦门“阳光城(6.410,-0.04, -0.62%)文澜府”近日频频推出特价房源，吸引众多买房人前往购房。这批房源带精装，最低29800元/平方米起，一口价267万，折后均价在3.2万/平方米。对比预售最高价达3.7万/平方米，降价幅度可见一斑。

　　房企撕开降价之口，与低迷的市场行情关系密切。据厦门中原研究中心数据，上周(8月12日~8月18日)厦门住宅成交265套，环比下跌34.9%，日均成交为38套，周成交面积3.76万平方米，环比下跌25.7%，客户观望情绪浓厚。

　　回到广州，克而瑞广州区域总经理梁永光分析称，7月广州商品住宅新增供应环比增加，但仍不及去年同期，成交量较上月小幅减少，整体市场表现低迷。新开盘项目不多，整体去化率约38%，环比上月有所回落。

　　42家发布年度销售目标的房企为样本，上半年目标完成率过半的占40.48%，47.62%的房企目标完成率在40%~50%，更有5家房企目标完成率仅一成有余。

　　行情冷淡时，大型房企能相对安全度过已成为行业共识。但如今，这一局面也悄然改变。近日，富力地产(02777.HK)对内发布《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，要求“加紧销售”、“加快回款”、“暂停拿地”。

　　而碧万恒这3家龙头房企，销售规模增速亦触及天花板。8月9日，中国恒大发布盈利预警，2019年上半年税后净利润同比下滑49%至270亿元，旗下恒大健康(00708.HK)录得约20亿元亏损。