齐俊杰：双管齐下！三四线城市的房价要猛踩急刹车了

最近，财政部发布文件，各地2019年棚改预计开工量数据正式出炉，2019年全国棚改开工计划目标约285万套，远低于此前450万套的预期，与2018年的626万套相比，今年减少了341万套，整体”腰斩”已成为不争的事实，除福建、天津、广西、广东、西藏等少数几个省市同比增长，其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的达15个。而且棚改计划就到2020年结束，最后这两年，棚改的数量将大幅度的低于预期。可以说是一脚非常猛烈的急刹车。

　　我们之前提到过无数次，这次三四线楼市的价格上涨，最主要的原因就是棚改货币化安置所导致的，资金在某一个地方过度投放，而去年中期货币化已经叫停，而现如今棚改也大幅度的缩水，这就会对一些地方造成流动性的巨大影响。很快大家就都会发现去年辛辛苦苦，花费几代人的积蓄抢来的房子，根本就卖不出去了，甚至连看房的人都没有，那么这些地方主要是哪里呢?主要在一些不怎么发达的省份，比如山东，河南，湖南，贵州，黑龙江，辽宁还有宁夏，这几个省份的棚改量缩减了70%以上，他们下面的城市，除了省会和经济发达的一下城市外，其他地方估计都会出现很大的问题。

　　而棚改规划数量增加的省份福建，广西，天津，广东和西藏，他们都有一个特征，那就是之前的棚改数量就不多，比如广东，全国经济最强省，2018年的棚改数量一共才1.87万套，2017年也就是不到2万套，所以2019年他增长了10%左右，对比一下，那些棚改大省，比如山东，2018年棚改82万套，2017年棚改74万套，河南是2018年棚改64万套，2017年43万套。所以完全就不在一个等级上。可以说这次棚改增长的，基本都是个位数的增长，而砍掉70%的都是那些去年几十万套的省份。注意这里面还有保有压，比如福建2019年棚改数量翻倍是提升最多的，但是翻倍后也不过就是6万套，而且对于房价高企的重点城市厦门，棚改直接降为0，一套都不安排。

　　所以可见，政策虽然嘴上不承认，但是心里已经知道错了，开始对棚改货币化安置的问题纠偏，猛踩急刹车就是证明，没有棚改这股风，三四线城市家家户户都是多套房，有的地方租都租不出去，那么他要卖给谁去呢?所以很快楼市就会归于平静。别忘了要不是棚改货币化，过去15年，三四线城市一直房价就没涨过，以前一提高房价也只是北上广深的特例，所以这次去库存之后，显然三四线的居民，要为高房价承担后果了，乍一看市值还在，身价也不低，但是钱却很可能永远拿不回来了。

　　无独有偶，一方面是棚改急刹车，另一方面是大城市抛出了橄榄枝，以前呼和浩特说大学生无门槛落户，半价买房，大家可能觉得没什么吸引力，但是去广州您会不会心动呢，最近广州也发布了人才战略，一是取消了硕士研究生、博士研究生的留学人员入户社保参保年限限制，只需在广州市现引进单位有参保记录即可，无须连续缴纳社保满6个月以上;二是本科连续半年社保就可以入户。而且对年龄限制基本都放宽到了45-50岁，这就意味着广州基本门户大开，只要是大学生基本入户广州不再存在障碍。而且也不用非得买房。房子与入户基本脱钩。

　　这个举动非同小可，之前我们一直说北上广深，广州显然算是一线特大城市，他现在也在全力争抢高素质的年轻人口，这就会形成人才的虹吸效应，北京上海入户非常困难，那么广州将成为一个非常好的替代城市，如果很容易就成为了广州人，那么对三四线城市的年轻人更是会成为一个致命的诱惑。特别是随着经济结构转型，很多工业城市，能源型城市，都遭遇到了极其困难的情况，比如我们之前讲过的黑龙江鹤岗就是一个典型代表，房子已经几万块钱一套了。说明大家都在卖房，年轻人口在不断流出。而人口的去向，肯定是广州这样的繁华的，开放的，商业城(6.88 -0.29%,诊股)市贸易城市，这几年，人口流动肯定会大规模加剧，我们早就说过，一开始你是可以走可以不走，但到最后是必须要走。因为其他的亲戚朋友邻居都走了，生活和工作就会更成问题，所以逼着一些本不想离开的人也要离开，但是越往后，离开的成本越大，因为你在原有城市的固定资产，也就是房子，将越来越难以变现，所以先知先觉者吃肉，后知后觉者可能连汤都喝不上。

　　1990年之后，其实美国很多工业城市都发生过类似的情况，一些工业城市开始衰落，一开始这里面，一些有志向的年轻人都选择了离开，条件好一些的富人也都带着财富离开，然后这座城市就更加没有希望，最后就只剩下了一些真正的穷人。他们也想离开，但是已经走不掉了。我们这里正在上演这场变革，以后除了几十个明星城市不断发展之外，其他的中小城市，很难再有机会。都会逐渐的衰落下去。直到城市彻底解体。那么最后留守的人将为这一切承担损失。

（来源：“齐俊杰看财经 作者：财经专栏作者、投资人 齐俊杰）