三季度房企密集发债“自救” 海外融资成本逐渐增加

　　黄立冲表示，房企应意识到长租公寓业务目前盈利前景不明，且前期投入较大会给资金链带来压力，所以对该业务应持谨慎态度。但由于长租公寓领域受到政府支持，在当前融资困难的情况下，不排除部分房企借助住房租赁市场的绿色通道来发债为公司输血。

　　国泰君安在研究报告中表示，住房租赁专项公司债券约定了住房租赁项目的自持比例及期限，保证债券募集资金能够被用于住房租赁项目。但是从5月开始，陆续有房企中止发行住房租赁债券，以此来看，后期监管部门会对此类型发债进一步从严审核。

　　2019~2021年房企还债规模逐年提高，年偿还规模高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。

　　偿债潮下行业分化加剧

　　从第三季度的财务数据来看，不少房企的经营活动现金净流量为正数，而筹资活动现金净流量为负数。

　　偿债期集中来临，意味着没有做好现金流管理和风险防控的企业将面临资金链断裂的风险。在2015~2016年信贷宽松的融资环境下，房企迎来发债热潮，随着这些债券的陆续到期，预计接下来的3年里会迎来房企的偿债高峰。

　　亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元;第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。从短期来看，企业在下半年就将集中迈入第一个还债高峰期。

　　值得注意的是，房企的偿债压力已开始凸显。从第三季度的财务数据来看，不少房企的经营活动现金净流量为正数，而筹资活动现金净流量为负数，表明房企面临较大外部资金偿还压力，房地产行业整体融资偏紧的背景下，以旧还新的接力融资也变得更加困难。

　　中国指数研究院相关数据指出，上半年20家品牌房企累计拿地金额6978亿元，同比小幅下降4.9%;三季度，房企谨慎投资特征凸显，20家品牌房企累计拿地5634万平方米，同比下降63.1%，累计拿地金额2556亿元，同比降幅扩大至56.5%，其中9月降幅超过70%。

　　面对资金压力，不少房企在拿地等投资上已明显表现出“谨慎”。张宏伟认为，偿债高峰期的集中来临，对于部分房企而言也是机遇。目前房企在二级市场、拿地方面收并购的机遇增加，土地溢价率降低，其实也是一个拿地的好时机。

　　在融资环境的变化下，行业发展分化加剧。相较于部分房企谨慎的投资态度，万科的逆周期拿地显得尤为突出。财报显示，今年前三季度，万科拿地金额为458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企拿地金额的总和。也由于当期在土地市场上动作较为频繁，万科今年第三季度经营性现金流为-257.3亿元。

　　黄立冲认为，现在是国有房企继续规模扩张的时机，因为它们在融资上有银行的信贷支撑。万科、保利等房企获得银行支持力度较大，在现金流方面较为充裕，仍有较强的拿地能力。而普通规模的民营房企如果没有政府和银行的支持，进行逆周期扩张则会承担很大风险，可能会出现资金上的危机。

　　压力大，不惜转向海外高利率融资

　　11月，房企成功发行的债券多为超短期融资券和美元债券。11月12日，建发股份和滨江集团分别发行了15亿元和9亿元的超短期融资券。11月9日，华远地产发行了2亿美元无抵押定息债券，11月8日，华夏幸福则发行了1亿美元无抵押定息债券。

　　据某房企相关负责人透露，年底国内发债越来越难了，但是美元债券相对宽松，不过利率也高。

　　中信证券的分析显示，从目前融资成本来看，海外融资的成本逐渐增加，风险逐渐加大，未来占比可能会下降。

　　虽然海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，压力非常大，但房企在资金压力加大之下，需求量也非常大。中原地产首席分析师张大伟这样认为，2018年虽然房企销售有望刷新历史纪录，但销售业绩涨幅逐渐放缓，在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求很迫切。 2018年四季度，房地产企业最重要的工作就是融资。

　　“虽然融资成本处于高位，但大部分房企平稳，特别是龙头房企公司债的融资成本，基本在5%左右。对于这些企业来说，明显缓解了资金压力。”张大伟这样表示。

　　此外，张大伟认为，目前，中型房企仍在加速拿地，这也推动了房地产企业的融资需求。来自财政部的数据显示，2018年首十月的土地出让收入超4.7万亿 同比增长32.1%。

　　而在11月，热点城市土地供应加速井喷。11月7日，济南挂牌12宗土地。同一天，广州集中挂牌18宗地块。而在11月份，北京也将迎来年内土地出让高峰。

　　业内人士表示，在这个11月，房地产企业除了发债，就是拿地，拿地越多，需要的钱也越多，发债也越多。