房地产行业迎来曙光？企业债松绑或增加房企融资渠道

　　从各大券商和业内的观点看，按照上述标准，此次企业债松绑主要受益为头部房企，而从行业看，房地产依然处于融资成本高企的环境。

　　据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

　　“近期融资相较之前压力减少了一些，不过资金成本依旧很高，我们也在积极寻找窗口期，进一步进行融资准备。”上述资金中心总经理提到。

　　过去一年，房地产一直处于融资困难状态。多位金融人士告诉记者，很多中小房企信托融资利率已经超过15%，即便这样，信托的融资能力也下滑很多。以往信托通过通道从银行端获取资金，后由于监管加码，信托的融资能力也明显减弱，可以提供的资金越来越少。

　　“很多票面成本10%的债券，房企会通过承销费用等形式消化一部分票面成本，实际融资成本比公开成本更高。”一位金融人士透露。

　　此外，有房企甚至由于发债认购不足，自行进行认购以达到发行规模。

　　总体而言，过去两三个月是国内房企融资最严峻的时刻，对于此，有数据堪为佐证。据同策研究院数据，9月份时，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计443.11亿元。10月40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，环比9月大幅减少11.39%。这也是2018年以来，首次跌破400亿元大关，更是创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

　　拐点出现在11月，各大房企的融资额度和活动缓慢增加。中原地产研究中心统计数据，11月，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿。

　　“我们开发贷款和去年额度一致，但是一季度相对紧张，到了年末稍微宽松一点。”一位建设银行负责融资经理告诉第一财经记者。

　　民生证券报告指出，2018 年房地产开发企业到位资金增速呈现先抑后扬的态势，上半年由于行业的火热， 针对房地产公司融资的调控不断收紧，再加上“去杠杆”的不断推进，到位资金增速在一季度一度连续下降;然而进入三季度后，房企到位资金增速开始逐步回暖。

　　比如，11月，华夏幸福基业控股股份公司的2018年非公开发行短期公司债券项目状态更新为“已受理”，该笔债券发行规模为40亿元。而龙湖连续两日提交了两宗发债申请计划，分别为55亿元的第三期公司债券，以及50亿元规模的住房租赁专项债券。

　　“目前看大型房企融资相对容易，不过市场资金有限，除非进一步释放资金，否则融资成本还是会在高位。”上述资金中心总经理说。

　　大和证券发表的报告称，近期信债收紧、在融资成本上升的情况下，发改委公布支持高质素企业的债券发行，属正面消息，而一些近期有较多债务到期的企业较可能受惠。

　　市场格局分化

　　融资能力和融资成本的分化，使大小房企在面临眼下的市场状况时心态迥异，“马太效应”促使市场格局进一步分化。

　　开源节流，减少拿地，成为各家房企降低负债率的常规手段。中原地产数据显示，9-11月，25家房地产行业龙头房企合计拿地金额分别为767亿元、720亿元、394亿元，连续3个月低于1000亿元，为近4年来首次出现。2018年之前，龙头房企拿地金额每月都在1200亿-2000亿元。

　　“截至目前，销售额前30强的房企中，按权益计拿地金额比2017年全年减少的就有20家，其中下降30%以内、30%-50%、50%以上的分别有6家、6家、8家，大多数已走在降杠杆路上。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。

　　一些财务稳健的龙头房企却从中看到了逆势扩张的机会。今年以来，万科一方面不断强调6300亿元销售回款的目标，另一方面以低成本加快融资。仅第三季度，万科合计拿地金额就达到458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大房企拿地金额总和。

　　同样充满野心的还有保利。数据显示，截至上半年，保利新增有息负债796.13亿元，综合资金成本为4.86%。凭借这一优势，2018年前三季度，保利累计新拓展项目108个，获取总成本1636亿元，拿地金额占销售金额53.9%。凭此，2017年掉落到行业第五名的保利，今年很有希望重回前三。

　　相较而言，很多资金紧张的中小房企则成为被大型房企收割的“韭菜”，被迫不断退出市场。比如，10月9日，一直在进行战略收缩的华夏幸福公告，将旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权及霸州公司65%股权，以32.34亿元的价款出售给万科。

　　（房掌柜整理来自第一财经、中国证券报）