住建部对房地价波动较大城市预警 坚持房住不炒定位

　　楼市监管正稳步出牌!

　　近日，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

　　中共中央政治局在4月19日召开的会议上，也再次强调了房地产调控政策的总体基调。会议认为，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

　　落实一城一策、因城施策的前提是坚持“房住不炒”定位，未来无论城市政府如何微调政策，这一定位不能改变。改善性需求、刚性需求、新型城镇化推进带来的新增居住需求将得到支持，而投资、投机性购房需求将继续被抑制和遏制，如呼和浩特和宁波的人才购房新政中都提到5年内不得上市交易，就是为了抑制投资投机。同时，“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标不会改变，要防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。可以预见，未来房价、地价波动幅度较大的城市仍可能被住建部约谈预警，政策可能进一步收紧。当然，市场降温明显、前期政策过严的城市也可能微调宽松。中央给了城市政府更大的调控自主权，同时也考验着他们的调控智慧。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，加强市场监测和评价考核，意味着分类指导之下，也带来了更多的监管。未来住建部的约谈、预警，依然影响各个城市的房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查，在2019年将依然常态化。

　　监管再亮剑多城市调控升级

　　4月19日，新华社消息，近期住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。

　　从调研情况看，房地产市场总体保持平稳，住宅销售平稳回落，房价基本稳定，市场预期趋于理性。但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

　　近期，已有多个城市出现了调控升级：

　　湖南省4月19日下发《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》，要求4月22日起在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。

　　上周，北京收紧了国管公积金政策，贷款按照认房又认贷执行。

　　4月10日，合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知。

　　4月8日，深圳市住建局印发《深圳市住房和建设局开展房地产市场领域“楼霸”专项整治工作的方案》的通知。

　　另外，包括济南、郑州等地，辟谣松绑限购限价。整体看，楼市最近出现小阳春，市场各种谣言明显出现。

　　从土地出让情况看，2019年1-3月，全国房屋新开工面积为3.9亿平方米，同比增长11.9%，增幅较1-2月扩大5.9个百分点。其中，住宅新开工面积为28467万平方米，同比增长11.5%，增幅较1-2月扩大7.2个百分点。

　　具体城市看，中原地产研究中心数据显示，3月下旬来部分城市的土地市场相比今年前两个月的低迷有所恢复，其中包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加。4月份，包括无锡、苏州、广州等城市的土地市场相比之前也有明显升温。

　　这一定程度上，印证了前述住建部调研所强调的“土地市场热度回升”的论断。

　　哪些城市有可能被约谈

　　一些城市在今年前三个月的土地出让也出现激增的情况。中指数据统计显示，今年前三个月，在土地出让金排名前二十的城市里，有南宁、太原、合肥、福州、天津等5个城市涨幅超过了70%，其中南宁一季度土地出让金达153.3亿元，涨幅高达640%。此外，北海、大连的一季度土地出让也同比创下惊人涨幅，分别达1664%和1241%。

　　溢价率方面，一线城市土地出让溢价率总体稳定，但二线城市总体楼面均价呈现上涨态势。中指数据显示，今年一季度，二线城市土地出让溢价率环比上升13个百分点。

　　高华证券近日研报判断，随着土地市场逐步升温，相关土地出让政策最宽松的时期可能已经结束。

　　而在房价波动方面，国家统计局数据显示，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格同比上涨8.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格同比上涨8.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

　　具体涨幅上，丹东、大理、锦州、西宁、常德、厦门等二三线城市新房或二手房价格指数涨幅居前。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，住建部此次出台相关措施，很大程度上说明了其对局部市场过热现象的关注，也预示今后可能会在土地和房屋价格方面有相关的管控措施。

　　再次强调“房住不炒”

　　中共中央政治局在4月19日召开的会议上，也再次强调了房地产调控政策的总体基调。会议认为，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

　　张大伟表示，再次明确要求“房住不炒”，表明了全国房地产的调控力度将维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，基本原则依然不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会改变。

　　严跃进则表示，房住不炒的概念继续得到强调。尤其是今年一季度楼市表现还不错，二季度预计会继续上升，这个时候强调这一点，也是为了防范房地产市场价格大涨的风险。

　　此外，政策明确了长效调控机制的概念，主要包括一城一策、因城施策、城市政府主体责任等。预计今年二季度，相关城市会有相关监管政策出台，而对地方政府的主体责任考核也会加大。

　　房企融资升温

　　作为市场的重要主体之一，各大房企在一季度卯足劲加大融资力度，为的是在土地出让、行业并购以及产城开发等方面备足子弹。

　　国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金3.89万亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月份提高3.8个百分点。其中，国内贷款7134亿元，增长2.5%;利用外资33亿元，增长1.1倍;自筹资金1.18万亿元，增长3.0%;定金及预收款1.23万亿元，增长10.5%;个人按揭贷款5645亿元，增长9.4%。

　　华北某房企人士4月20日对中证君表示，他所在的企业今年一季度新增融资规模数十亿元，渠道包括银行授信、发债、中票等工具，较去年来说，融资情况较好，也为该企业全年做好布局打下良好基础。

　　房企融资环境缓解，加之销售回款略有提升，房企到位资金增幅扩大，也带动了今年一季度开工率和部分城市土地溢价率等指标上扬。

　　上述房企人士也表示，对于政策上保持调控的定力，大部分房地产企业应该是有预期的，尽管融资情况在好转，“怎么花钱，对于各个房企来说，可能会更加谨慎，好的城市好的地块可能会引来疯抢。相反，不够优质的地块则会出现溢价率低甚至流拍的情况。”

　　销售方面，随着调控继续保持“房住不炒”的总体定位，房企的销售业绩也逐渐趋于平稳，部分企业甚至“掉头向下”。

　　克而瑞研究中心最新报告显示，排名前三的龙头房企一季度全口径销售金额同比下降近13%。

　　（来源：中国证券报、证券时报）