土地市场降温明显 房企对未来市场预期表现较为悲观

多位业内人士表示，虽然一二线城市调控政策严格，但对于部分资金充裕的房企来说，依然会集中拿地。而土地供应大幅增加，意味着在未来将上市大量的房源。

这使得供需结构缓解，未来房价有望保持平稳。“土地供应的大幅增加，会在一两年后形成供应量，市场整体来说将保持稳定。”住建部住房政策专家委员会主任顾云昌表示。

值得关注的是，在部分城市，供应的大幅增加给开发商带来了去化和竞争压力，比如北京的限竞房在短期内供应大增，在很大程度上平抑了整体房价。

年底抢地潮

中国房地产在2018年进入下行周期，土地市场亦是如此。

过去的10个月，土地流拍现象在多地上演。据广发证券统计，前三季度土地流拍数量已达到888宗，10月百城土地溢价率下降至12年以来新低。

年内，大部分城市卖地金额涨幅放缓，截至11月26日，全国卖地最多的50大城市合计卖地3.21万亿，同比上涨7.3%，是多年来的最低涨幅。

到了年底，地方开始坐不住了。大部分卖地持平或者减少的城市，开始明显增加土地供应；部分城市修改土地出让规则，包括减少保证金、共用保证金等，减低土地成交门槛，导致年末土地成交高峰出现。

例如，11月7日，广州集中挂牌了18宗地块，总起拍价约316.8亿元，刷新了今年起拍总价纪录；同日，济南一口气推出12宗土地，总面积约为45万平方米，总起始价约为46.49亿元。

土地稀缺的深圳，也开始加推地块。据深圳土地交易中心官网显示，截至目前，11月共计有11宗地块出让，其中包括居住用地4宗，商业办公地5宗，物流用地和工业用地各1宗。

据统计，一线城市11月供应土地合计高达90宗，刷新了最近几年纪录，而二线城市供应量也有所上涨，11月供应了土地合计1400宗，创年内新高。

这一趋势在12月还将延续。因交地原因未赶上11月出让热潮的厦门，随着中止地块的恢复出让及新增供应，12月将有8宗地块陆续入市交易，新增供应77.86万平方米，总起拍价达137亿元；南京(不含溧水、高淳)也将在11月29日至12月18日出让22宗地块，起拍总价118.8亿元。

供应的提升带动着开发商的拿地热情。

据东方证券监测，11月19日至11月23日一周内，26大城市在土地出让金上升的情况下，成交土地数依然达到26块。

热情从成交价也得以体现，中原地产数据显示，11月一线城市楼面均价为10221.62元/平方米，环比上涨33.33%。

成交的溢价率则出现分化。以北京11月26日成交地块为例，除了采育0128地块竞争到溢价率49.3%外，大部分依然处于平稳中，基本溢价率集中在20%左右，与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行，少数土地溢价率为1.56%，甚至0.5%。

中原地产首席分析师张大伟认为，从近期土地市场报价与最后竞价情况看，土地市场最大的特点是并没有想象中那么冷，房企依然积极拿地，特别是优质地块，争抢依然激烈。

但从整体看，房企拿地意愿比上半年明显退烧。因房企资金压力逐渐出现，对非优质地块的积极性降低，对地块总价较高的地块相对谨慎。

张大伟指出，资金成本的优势将是房企在土地市场最大的优势，未来一二线城市地价超过30亿的地块，民企将很难参与或者单独竞争。

供应影响房价

大量的土地供应，在未来将转化成房源入市，“2019年市场供应量将明显上涨”，张大伟表示。

以北京为例，据中原统计，北京累计供应的限竞房土地合计已经多达80块，限竞房住宅规划建筑面积高达774万平米。按照70-90平米为主测算，将形成超过7万套限竞房。

前期的土地已转化为房源。数据显示，11月北京供应住宅23期合计住宅套数多达6218套，10月、9月分别供应25期8918套、31期7570套。

然而，市场的反应却不尽如人意。年内累计入市限竞房项目合计31个项目39期，供应限竞房套数为18580套，面积为216.5万平米。而网签销售的套数仅3391套，签约比例仅18.3%。

据此测算，入市项目的平均去化只有3成多。