杨志勇：房地产税立法过程 应为一个重要的讨论平台

　　以上两个群体有多少人，所涉住房面积和评估价有多大，都是必须注意的问题。这样的群体属于即使很想支付房地产税，也可能面临没有能力的约束。他们的问题是，也愿意支付税收，但确实支付能力有限。

　　经常会有人提议，给每个人一定面积的免征额，以换取房地产税的开征。问题是，不同地区的住房价格差异很大，同是一平方米，市中心与远郊区的价格差距可能达到二十倍以上，这样的设想只会带来新的不公平。这样的政策选择对居住在市中心的个人（家庭）来说是一种优惠，但问题是，城市规划的目标是要让更多人居住在市中心吗？我们没有理由让世世代代居住在市中心的个人（家庭）搬迁，但他们祖传的住房评估价实在太高，他们的收入水平又很有限，这样的问题如何解决？如果一个人（家庭）同时在市中心和远郊区都有住房，那么究竟应该免哪里的面积呢？免面积的思路转到免金额上来，例如给每个人30万元的免征额，但新问题还是会出现，市中心的个人（家庭）会抱怨负担还是很重。可见，无论是免面积还是面金额，都需要认真研究其中隐含的问题，未雨绸缪，做好对策。

　　不少人只是用大城市思维来思考房地产税开征问题，大城市特别是特大城市一个人（家庭）拥有一两套商品房已经不容易，拥有多套住房的毕竟是少数，当然这不能排除拥有几十套几百套（座）住房的个人（家庭），因此以为免除一套两套纳税就可以解决问题。实际上，在三四线城市，有三四套甚至更多住房的家庭不少，免除一两套之后，他们还可能要缴纳房地产税。自住房地产本身不会有现金流（非自住房现在就有房产税等多种税要缴纳），如果要纳税，业主可能就必须要出售住房，那么在当下经济下行压力较大的条件下，对房地产市场的影响也需要认真评估。

　　不少人希望在房地产税推出的早期，只是对少数住房课税，如同重庆和上海，这不失为一种立法思路，也会大大缓解征税的压力。但问题依旧在那里，如果不是按照评估价征税，那么这样的房地产税如何保证公平？如果按评估价征税，那么业主能负担得起吗？有人会说，交不起可以先记账，等去世后再算总账，这种说法很不负责任，会将房地产税开征导向税收伦理问题。国人总是希望有点财富留给子孙后代，结果是人一死房子就要拍卖，显然这对社会稳定是极其不利的，也不利于房地产税立法的顺利进行。

　　我们不能为了征税而征税。在许多时候，我们需要回到房地产税立法的初衷上来，我们到底是因为什么需要房地产税的。能够找的理由只有一个，为地方公共服务融资。为了让房地产税立法更加稳步，我们不能不考虑可能的各种社会反应。

　　立法过程当成为一个重要的讨论平台

　　房地产税开征或立法消息，每次一出来，甚至是一有风吹草动，就有明显的社会反应。房地产税的预期问题不能不解决。房地产税开征，在一定程度上有点像高高的堰塞湖，怎么防范化解风险呢？只有当人民能够坦然面对，只有当人民能够接受这样的税的时候，房地产开征的条件才会具备。经常会有人讨论房地产税开征的理由何在，土地在增值，房子在贬值，但地又不是自己的，税基评估的是土地还是房子？要消除这些疑问，房地产税立法中就必须对这作出回应。

理性的做法是将房地产税立法作为一个平台，让公众可以充分地表达意见，毕竟开征房地产税的目标不只是税收收入本身，我们有更加宏伟的目标——人民的美好生活。只有在更有利于人民美好生活目标实现的前提下，房地产税的开征才不是什么问题。

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近一段时间以来，有关于房地产市场最突出的两个政策性意见，其一是关于北上广深房地产交易税费的下调，其二是在本届“两会”上提出稳步推进房地产税立法与实施。如果看第一个政策性意见，是完全符合当下“减税降费、降低成本”的主要思路，是顺应经济发展的做法。那么房地产税的推进，却看似和当前的主要思路相悖，那么为什么要稳步推进房地产税的立法和实施，未来房地产税落地之后对住房市场有何影响，在此我们将对房地产税存在的必要及实施的可能进行大胆设想。