房地产市场预期进一步生变 一二线楼市政策继续收紧

　　今年以来，随着信贷政策的适度放松以及各地“抢人大战”的延续，房地产市场出现明显升温。来自国家统计局发布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，3月份共有65个城市房价上涨，市场预期进一步生变。

　　如是金融研究院高级研究员杨芹芹昨日在接受采访时表示,自去年7月份中央提出“坚决遏制房价上涨”后，房地产市场出现明显降温，此后，楼市政策相对温和，甚至部分城市结合自身实际情况对调控政策给予了一定程度的放松，然而，结果却是今年房地产市场迎来一波“小阳春”行情，尤其是核心一二线城市成交明显回暖，房价开始回升。在此背景下，近日召开的中央政治局会议重申“房住不炒”，并再次强调“城市政府主体责任”，要求每个城市因地制宜，切实管好本地的房价和房地产市场，主要是为了抑制场内的投机性需求，防止泡沫回潮。

　　3月份房价反弹的原因或许有二。一是自去年年底以来，多地在“因城施策，分类指导”原则下，对楼市调控政策作了微调。有的取消了现行限购、限售措施，有的松绑限贷、限外政策。这些局部调整，一方面推动了当地楼市销售，拉升了销售价格；另一方面更释放了政策或有松动的信号，影响了社会预期。二是一段时间以来，一些地方在人才引进工作中将住房、购房作为一项有吸引力的优惠政策，在以较低门槛引入外地人才的同时，也在一定程度上扩大了住房需求，继而对房价上行产生了助推作用。此外，国家发改委近日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中关于户籍制度改革的相关内容，也会在一定程度上影响楼市预期。

　　要重视和防止3月份各大城市房价数据的变化情势进一步加剧。其一，这必然加大房地产市场价格与价值背离的程度，且使房价收入比上升，降低居民在住房方面的实际购买力，影响刚需和改善性需求；其二，由于一些地方取消了新房再上市的时间限制，由此难免为某些投资投机性购房开了方便之门，从而动摇“房住不炒”定位，且使房地产市场在价格上涨的同时带来了泡沫，加大了潜在的金融风险。

　　针对楼市最新变化，近期一些地方已经采取相关举措。近日，北京国管公积金住房贷款采取了与市管公积金相同的“认房又认贷”政策，湖南长沙将停止二套房契税优惠，4月22日起按4%税率收取。两地相关举措无疑都有利于抑制投资投机性购房，可更好地满足刚需，对楼市价格反弹会产生一定抑制作用。

　　进一步看，今后各地在“因城施策，分类指导”“落实地方主体责任”过程中，必须坚持“房住不炒”定位，从本地实际出发，着眼实施后的效果和房价变化，审慎出台相应政策和措施，都市圈城市还要加强城市间的调控政策协同，以巩固和扩大调控成果，抑制房价过快上涨，更好地满足百姓的购房需求。同时，还要下大力气推动新旧动能转换，培育和发展新的经济增长点，从根本上改变对土地财政的依赖，促使地方经济行稳致远。

　　事实上，在今年住建部要重点抓好的十方面工作中，排在第一位的就是以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。多地的政府工作报告也将“三稳”纳入其中。

　　在杨芹芹来看，稳房价和稳预期的关键是要稳政策。政策是短期房价预期的重要影响因素，所以，保持政策的连续性和稳定性才能稳房价、稳预期。

　　虽然今年有部分城市从放宽落户条件、下调房贷利率等方面为房地产市场“松绑”，但对于炒作氛围升温的热点城市来说，调控政策仍在继续加码。如北京国管公积金二套房认定改为“认房又认贷”；长沙停止执行对家庭第二套住房交易环节契税优惠政策；合肥、深圳等地加大对房地产市场违法违规行为的查处、整治力度等。

　　中国银行国际金融研究所研究员李赫分析称，房地产市场稳定其实是双向的，即不暴涨不暴跌。总的来看，虽然当前楼市调控政策已取得了一定程度的预期效果，但一二线城市和三四线城市却出现明显分化，这就需要进一步防止一二线城市房价过快上涨、稳定三四线城市房价过快下跌。所以，从政策上看，未来一二线城市或继续收紧调控政策，而三四线城市基于稳房价、稳预期的目标，或迎来相对宽松的政策环境。

（文章整理自证券日报、经济日报）